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資産形成としてマンション経営が注目されている理由やメリット、リスクを「トーシンパートナーズ」のマーケッターに聞いてみた
近年は資産形成のひとつとしてマンション経営が注目を集めています。資産形成としては投資や副業などもありますが、なぜマンション経営に注目が集まっているのでしょうか？
また、マンション経営を検討している方のなかには、どのようなメリットやリスクがあるのか気になっている方も多いと思います。
そこで今回は、マンションの企画・販売・管理までを手がける「トーシンパートナーズ」のマーケティング部に所属する中野英明さんにマンション経営が注目されている理由やメリット、リスクについてお伺いしました。
マンションの企画・販売・管理を手がける「トーシンパートナーズ」
―本日はよろしくお願いします。まず、トーシンパートナーズがどういった会社なのかを教えてください。
中野 英明さん(以下、中野)：当社は平成元年に創業以来、一貫して個人投資家のマンション経営を支援してきました。東京・吉祥寺の本社に加え、令和元年に大阪支店、令和2年には原宿支店をそれぞれ開設し、直近では本社オフィスビルの隣に新規オフィスを建設中です。創業から30年経っていますが、いま成長期ですね。
具体的な業態で言えば、投資用マンションのディベロッパーです。自社ブランドのマンションを企画・販売し、同時にグループ会社の「トーシンコミュニティー」で管理をしています。オーナー様に安心して資産の管理をお任せいただくだけでなく、入居者様に快適にお住まいいただくためさまざまなサポートをおこなっております。
「単純にマンションを作って、売っておしまい」ということではなく、総合力を生かして「単身者向けに良質な住まい」を、「オーナーには良質な資産と資産管理サービス」を提供しています。
―基本的には新築のマンションを販売されているということでしょうか。
中野：中古も取り扱いはありますが、どちらかというと新築をメインに販売している会社になります。メーカーにたとえると自社で生産し流通まで手掛けるといったイメージです。
実は一見当たり前に見える「自分たちでつくる」という部分が重要で、というのも、不動産業は物件と人をマッチングすれば成立するビジネスであり、自分たちでわざわざつくる必要はないんです。裏を返せば労力やコストがかかるためどの企業にでもできることではないんですね。
ただ我々はたとえ労力やコストをかけてでも最初からすべてにおいて携わることに意味があると思っています。メインブランド「ZOOM（ズーム）」シリーズの構想は、単なるデザイナーズマンションではなく、住む人のライフスタイルを彩る「LIFE DESIGN APARTMENT」というスローガンからスタートし、現在は国内外でさまざまなデザイン賞をいただくメインブランドに成長しました。
街の景色を変えていけるような投資マンションを世の中に送りだしていくことはオーナー様と入居者様にとっても結果的にメリットになる、というのが新築を手掛ける大きな理由のひとつです。
資産形成のひとつとしてマンション経営が注目されている
―近年、なぜマンション経営が注目されているのでしょうか。
中野：直近の話だと、FIREという言葉に代表されるような投資ブームがあると思います。資産形成のひとつとして、マンション経営が認知されてきていると感じています。実際にここ1、2年くらいでお問い合わせがとても増えていますし、不動産投資で得られる家賃収入はまさに“不労”収入なので経済的自由を求める方には早くから注目されていますね。
当社が提供するマンション経営の場合だと、労働や作業の手間が必要ないんですね。たとえば、株の投資をおこなう際、企業分析やチャートを見て取引すると思うのですが、そういった時間を取られません。
マンションの管理は管理会社がおこなうため、共同スペースの掃除であったり、入居者からの問い合わせに対応することはありません。そういう意味では、働かずに収入を得られるというメリットがあると思います。
最近ではローンにガン団信が付いているのも注目される理由のひとつだと感じています。ガン団信は簡単にいうと、ガンになったらローンの残債がなくなる保険です。
マンション経営はマンションを購入し、入居者に貸し出して家賃収入を得て、家賃収入で毎月のローンを支払っていく仕組みです。
たとえば毎月のローン返済が10万円あっても、ガンと診断され保険が適用された場合はその返済がなくなり、まるまる家賃が10万円入ってくる形になります。
ローン残債が0円の状態でマンションを売れば、まとまったお金を手にすることも可能ですので、ガン保険や生命保険の代わりとして、ローンを組んでマンションを購入する方も多いですね。
正直メリットとしてかなり大きな部分ではあるのですが、世間一般のイメージとして不動産投資と生命保険はあまり結びつかないので、マーケティング施策ではなるべく消費者に身近に感じていただけるようなメッセージにするよう気を付けていたりします。
―最近はリノベーション済みの部屋を貸し出している物件があると思いますが、リノベーションは必要なのでしょうか？
中野：購入後に大規模なリノベーションを考える必要はないですね。
オーナー様が所有している物件に関して、入居者が入れ替わるときに必要に応じて古くなったところを新しくするといったことはありますが、その際はトーシンコミュニティーが基本的なことを代行します。内装業者に見積もりを取ってからオーナー様にご相談しますので、オーナー様は意志決定をするだけです。
また、意志決定といっても、どのように判断してよいかわからないオーナー様も多くいらっしゃいますので私たちがプロの目線で「この価格だと少し高いので、こうするのはどうですか？」といったアドバイスやご提案をすることもアフターフォローの一環としておこなっています。ですから、意志決定といっても相談に乗って一緒に決めていくイメージですね。
―資産形成としてマンション経営を検討する方の年収、あるいはどのような職業の方が増えていますか？
中野：当社のお客様ですと、20代から50代の方までおられます。職業は、割合としては会社員や公務員の方、いわゆる給与所得者の方が多いですね。年収だと600万円以上の方が多いと思います。
あえてわかりやすく申し上げると、金融機関が作成しているローン商品の説明書のようなものがあって、融資を活用できる方の目安が記載されています。金融機関によって条件は異なりますが、たとえば、年収500万円以上、年齢25歳以上、勤続3年以上･･･などの基準があります。
とくに、大手企業に勤めている方や公務員の方は収入が安定していると考えられているため、金融機関も融資がしやすくなっています。そのため、年収500万円台のお客様もマンションの購入は可能です。
たしかに、マンションの購入となると心理的なハードルを感じる方も多いと思いますが、毎月数千円～1万円程度の持ち出しがあっても、預貯金するよりもよいと考えられる方が多い印象がありますね。
―基本的には1部屋のみを購入する方が多いのでしょうか。それとも複数の部屋を購入する方もいるのでしょうか。
中野：購入できることが前提になりますが、複数の部屋を購入される方が多いです。
たとえば、大手企業で勤務されており年収が800万円の独身の方で、住宅ローンなどの借入れがない方の場合、2～3件くらい購入できると思います。実際に当社のお客様のなかには、公務員で年収800万円くらいの方で、マンションを３～4件購入している事例もあります。
―意外と多く購入できるのですね。
中野：金融機関が融資をおこなう際の目安として年収倍率というものがあります。たとえば、年収倍率が8倍であれば、年収800万円の方は6,400万円までローンを組める可能性があります。
この場合、すでに住宅ローンとして4,000万円借りている方であっても、残り2,400万円までローンを組める枠が残りますので、マンション1部屋くらいは購入できますよね。
お客様の状況にもよりますが、自身の住宅ローンを払いながらでもマンションを購入できる可能性はあるので、みなさんが考えているよりは手軽に購入できると思います。
ただ、年齢や年収、職業などは融資を受けるための条件のひとつですので、必ずしもこの条件だからローンを組めるというものではないので、その点は注意が必要です。
マンション経営のメリットやリスク
―マンション経営のメリットについて教えてください。
中野：先ほどの内容と重複してしまうのですが、不労収入や保険の代わりになることがメリットですね。
また、近年では人生100年時代や2,000万円問題といった話題がありますが、実際に何歳まで生きれられるかわからないのに、「いつまで貯めておけばよいのか」、「いくらまで貯めればよいのか」の判断が難しいと感じる方も多いと思います。
マンション経営の場合は、家賃収入が毎月入ってきます。その物件を所有し、入居者がついていれば、その間は家賃収入があります。ですので、自分が何歳まで生きようが、持っているマンションに入居者がいればいつまでも安定収入があるのは大きなメリットだと思います。
―入居者がいれば安定収入を見込めるとのことですが、たとえば30歳で新築のマンションを購入して、数十年後でも貸し出しはできるのでしょうか？
中野：個人的にはできる思っています。賃貸のサイトで探せば築50年ほどの物件はすぐに見つかります。今から50年前の技術で建てられた物件が貸し出されているということです。なので、現在の厳しい水準をクリアした高品質な物件であれば十分可能なはずです。ただイメージがわかないのも当然ですよね。
たとえば、ある程度の年数が経過して、自分の感覚でそろそろ入居者がいなくなるんじゃないかって思うのであれば、売却するという選択肢はあります。マンションはずっと持ち続ける必要はなく、時期を見て売ることを考えてもよいと思います。
ちなみに、国土交通省の資料によれば、鉄筋コンクリートのマンションは、物理的な寿命としては最長で100年以上と調査結果でまとめられています。なのでマンションの構造上で重要な部分がボロボロになる可能性は低いと思います。
重要なのは、築年数より入居者の確保ですので、数十年後に人が住んでいる場所にマンションを持つことを考える必要があります。
―購入する場所が重要ということですか？
中野：そうですね。たとえば若者が増えないなど、過疎化が問題になっている地域があると思いますが、そういった場所ではそもそも人が少ないので、家が必要ないですよね。
そうなると、マンションを購入しても入居者がいませんので、マンション経営なんて成り立ちません。
一方で、東京の都心のように人口密度が高いのに家が余っていないような場所では、築年数が経過しても需要はありますので、そのような場所にマンションを持つことで投資として成立します。
というのも東京は電車社会なので、とくに駅前の物件は利便性が高く入居者にとって魅力的です。ただ都内の駅前の立地には空き家も空地も多くありません。入居者は築年数よりも利便性を重視する傾向がありますので駅前であれば多少古くても入居者は確保できる可能性は高くなります。
このように需要と供給のバランスがよい意味で崩れている場所にマンションを持っておくと築年数が経過しても安定して入居者を確保しやすいので、マンションを購入する場所はとても重要になります。
―つぎに、マンション経営のリスクについて教えてください。
中野：マンション経営は、継続的に入居者を確保できるかが一番大切なので、その意味で大きいのは空室リスクです。家賃収入を目的に持つのであれば、家賃を払ってくれる入居者が必要ですよね。ですので、入居者がつきにくい人気のない物件は、家賃を下げて入居者を募集することが多くなります。
家賃が下がって収益が少なくなると、投資対象としてよい物件とは言えません。そうなれば投資対象としての魅力が落ちるので、売却するときの物件価格も自ずと下がってしまいます。
つまり、家賃収入を安定して得られるかどうかがマンション価格をも左右するということです。だから入居者がつきやすいかどうかが一番のポイントになるんです。
ちなみに当社の場合は家賃保証を選択できるプランもご案内しています。家賃保証は当社とオーナー様で賃貸契約を結び、当社が入居者として家賃をお支払いするシステムです。仮に所有している部屋が空室になったとしても私どもが直接オーナー様に家賃をお支払いするのでオーナー様は空室リスクを気にすることなく物件を保有し続けられます。
ただその場合はオーナー様に対して家賃を負担するので当社としては純粋な支出になります。そこで私どもは転貸という形で別に入居者を探し、その入居者から家賃を得ることでオーナー様にお支払いする家賃に充当するかたちをとっています。
裏を返せば家賃保証のシステムを提供している以上、頻繁に空室になるような物件は当社にとってもリスクが高いので販売できないんです。賃貸がつかないから家賃保証をする、というより賃貸がつくので家賃保証ができるとも言えますね。
自社ブランドで良質なマンションを提供
―トーシンパートナーズの提供している商品やサービスについてお伺いしたいと思います。
中野：サービス面で申し上げるとオーナー様に対しては、先ほどもお話しした家賃保証システムをはじめ、内装のメンテナンス費用を私たちが一部負担する取り組みも開始するなど安心して長く保有いただけるサービスを中心に展開しています。
一方で入居者様に無償提供される専用アプリでは、連絡先の変更やレンタサイクルの空き状況の確認などが可能です。ほかにも提携企業が発行するクーポンを利用してお得に旅行に出かけたり、家電のサブスクなんかもありますね。
―御社のブランドのZOOMシリーズについて、特徴を教えてください。
中野：現在メインで供給している「ZOOM（ズーム）」は2013年にリリースされ、私どもが持つノウハウを結集して生み出した集大成とも言えるブランドです。
2021年はアパレルのZARAでもお仕事をされているデザイナーの方に手掛けていただいた物件がグットデザイン賞をいただきました。グッドデザイン賞は8年連続、計11棟目の受賞となり、そのほかにもアジアやヨーロッパなど海外のデザイン賞を受賞するまでに成長しました。
またZOOMシリーズは、「安全で、安心する」、「センスが刺激される」、「実用的で使いやすい」の３つのコンセプトをもとに生み出されています。この３つは、いつの時代にも必要とされる価値と考え、この価値を提供するために必要なデザインや仕様にしています。
たとえば、顔認証でロックや解除ができたり、カギをかざさないとエレベーターで自分の住んでいる階に止まれなかったりと、さまざまなセキュリティシステムを採用しています。
また、通常マンションのデザインはどこも似てしまいがちですが、ZOOMシリーズはプロジェクトごとに異なるデザインであることも大きなポイントです。
リリースから数年経った現在も、ただ単純にスペックが高くておしゃれなマンションをつくればよいと考えるのではなく、「選ばれつづける賃貸マンションをつくるために自分たちは何をすべきか」を常に問い続けています。
安定した経営基盤と老舗ならではのスケールメリットが強み
―会社としての強みについてもお伺いできればと思います。
中野：開発の面からお話すると、私どもが提供するマンションは相場よりやや高めの家賃設定になっていることが多いのですが、高い家賃でも入居者を確保できる物件づくりができることは、ひとつの強みだと感じています。
高い家賃を得られるマンションをつくることができるということは同時に資産価値の高いマンションを販売できるということになります。ざっくり説明すると、仮に1000㎡の広さに25㎡の部屋を40部屋つくるとした場合、一部屋あたりの価格が1000万円違うとそのマンションをすべて分譲した際の売上は4億円も変わってきます。
そうなると他社よりも土地を仕入れる際の資金力で一歩リードできるので、よりよい土地を仕入れて物件をつくることが可能になります。そうなればその物件を購入するオーナー様にとっても有利になりますよね。
また管理の面では、当社は数千人のオーナー様とお付き合いがあり、1万戸近い物件を管理しています。オーナー様の管理業務を代行していますので委託手数料だけでも年間数億円の売上がある状態です。管理をお任せいただいている限り定期的に収入を得られるため管理会社の経営基盤は非常に強固なものになります。
街を歩けば不動産管理をする会社がたくさんあることに気が付きます。万が一、トーシンコミュニティーが管理できなくなっても管理業務を代行してくれる会社はすぐに見つかるでしょう。もっと言えば事務的に管理をするだけならどこの会社でもよいわけです。
ただ私どもが管理をする場合はオーナー様が困ったときに助けることができるんです。たとえば、内装などのメンテナンス補償サービスをおこなっていますが、コストがかかることなのでどこの企業でもできることではないんです。これは安定した経営基盤があるから実現できることで、その安心がオーナー様に提供する価値でもあります。
事業の面でも多くのオーナー様とつながりを持っていることも強みですね。たとえばマンションを手放したいと考えたとき、ご自身だけでマンションを買ってくれる方を探すのは、相当労力が必要になります。
その際にまず、条件が合えば当社に直接売却していただくことが可能です。つまり市場に出して買い手が現れるのを待って、そこからようやく交渉を始めるということが不要になるわけです。
当社がオーナー様から購入するメリットは自社で管理をしているので品質のよいマンションとわかって購入できる点ですね。購入した物件はたくさんいらっしゃる別のオーナー様にご紹介することができるので当社が売却するにあたっても市場に出す必要もなく取引全体が非常にスムーズになります。
マンション経営を検討している方がはじめにやるべきこと
―これからマンション経営をしようと考えている方は、どういった準備をするべきでしょうか。
中野：おすすめしているのは、現実問題としてマンションを購入できるかどうかを先に考えることです。
たとえば株式の場合は、今は100円から投資できる証券会社もありますよね。
一方でマンションの場合は、多額の現金があればよいですが、なければローンを組むことになりますので、そういった方はローンを組むことができるかを事前に確認しておくとよいと思います。
当社のような会社に相談いただければローンを組めるのか確認ができます。もしローンが組めないとなっても、少なくとも組めるようになるには何をすればよいか、どのような状態になればよいのかを把握することができます。
また最終的に、マンションを購入できなかったとしても、不動産投資を検討された知見や情報は、ほかの投資をする場合にも活かせるはずです。確認するだけなら費用も大した手間もかかりませんし、これをやらない手はないと思いますよ。
不動産投資にもチャレンジしてみてほしい
―最後に、この記事を読んでくれた方や投資を検討している方へメッセージをお願いします。
中野：まずは視野を広くして、いろいろな投資を検討されることをおすすめします。
不動産投資には、不動産投資ならではの強みやメリットがありますので、そこに共感していただける方は、ぜひ不動産投資にチャレンジしてみてください。
また、不動産投資を検討している方はいろいろと情報を収集すると思いますが、情報を探す際、見た目の情報に惑わされないようにしてほしいです。
とくにわかりやすいのが数字です。価格や家賃について高いからよいとか安いから悪いと判断するものではありません。代表的な指標で利回りがあります。利回りは高いに越したことはないですが、「ほかと比べて高い利回りの物件がなぜまだ平然と売られているのか？」と考える視点を持つべきだと思います。
そして認知が広がっているとはいえマンション経営は自分にとってはハードルが高いと感じていらっしゃる方も多いと思います。需要のある物件を持ち、適切に管理をしていれば安定する運用です。
迷っている方はスタートしてからのことを考えるよりも先に、まずは「自分は購入できるのか」を調べることから始めてみるのはいかがでしょうか。それだけでも価値があると思います。そういった方からたくさんご相談を承ってきました。検討するのが初めてでご不安な方は当社にぜひご相談いただければと思います。
ー本日はお時間をいただき、ありがとうございました！
株式会社トーシンパートナーズ
マーケティング部
インターン時代からトーシンパートナーズにて不動産投資営業を経験し、２０１０年に新卒で同社へ入社。２０１７年まで現場営業を経験したのち、デジタルマーケティング業務に従事。現在は反響獲得におけるマーケティング業務からパイプラインマネジメントまで、マーケティング全般に関わる業務に携わる。
食品や雑貨商品などを扱うライター・編集を経て、マネ会を担当。クレジットカードのポイント還元や特典だけでなく、各カード会社の戦略やマーケティングにも興味あり。普段使っているクレジットカードはJALカードで、実家への帰省の際には、貯めたマイルを特典航空券に交換している。ヤフオクやヤフーショッピングで買い物をする際には、ヤフーカードも使用。体を動かすことが好きで、定期的にジムで筋トレ。機会あれば、山へハイキングに出かけ、帰りの温泉を楽しむ。