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不動産投資型クラウドファンディング「COZUCHI」の魅力を担当者に聞いてみた
近年は投資の手段のひとつとして、不動産投資を検討する方が増加していますが、不動産投資の手段としてクラウドファンディングを利用したサービスがあるのをご存じでしょうか。
今回は、不動産投資型のクラウドファンディングサービスを提供するCOZUCHI(コヅチ)のマーケティング戦略部・チームリーダーの入澤 優智(いりさわ ゆうち)さんに、不動産投資型のクラウドファンディングの魅力や初心者が知っておきたいポイントについてお伺いしました。
「COZUCHI」は1万円からはじめられる不動産投資型クラウドファンディングサービス
―本日はよろしくお願いします。まずはCOZUCHIのサービス内容について教えてください。
入澤優智さん(以下「入澤」)：COZUCHI(こづち)は「想いと豊かさを循環させる不動産投資」をコンセプトとした不動産投資型のクラウドファンディングサービスです。一般的にクラウドファンディングというと、寄付型や購入型のイメージが強いと思いますが、私どもは投資商品としてサービスを提供しています。
今まで不動産投資にはインターネットを介してできるものがなかったのですが、COZUCHIでは不動産特定共同事業法に基づく国の許認可を受け、インターネットを通じた不動産投資サービスを提供しています。誰でも1万円から不動産への投資がはじめられ、ネットで完結する点が好評をいただいています。
配当ポリシーと換金可能な制度が魅力
―同種のサービスを提供する事業者もあると思うのですが、そのなかでCOZUCHIの強みや他社との違いがあれば教えてください。
入澤：COZUCHIは年利20％などの利回りが高い商品を扱っているイメージが先行しがちなのですが、私どもの一番の特徴は「上限を設けない配当ポリシー」であり、そこが他社との違いだと考えています。
不動産の場合は想定よりも高く売れたり、早く売れたりすることがよくあります。他社ではそのような場合、当初想定利回りを超えることになる利益は配当しませんが、COZUCHIではそういった場合には、想定を超えた部分の利益を投資家に追加で配当しています。
この上限を設けない配当ポリシーがあることで、実際に投資家がインターネットを通じて本当の不動産投資をしている感覚になるようなサービス構造になっています。
たとえば、年利20％で募集した六本木の一等地の案件があったのですが、実際に終わってみれば年利36％の案件として終了したというような実績があります。
このような実績を紹介すると、キャピタルゲイン型といわれるような、売ることを前提とした商品設計のみに該当すると思われがちですが、私どもは安定した家賃収入を配当するようなインカムゲイン型の商品設計であっても、仮に途中で不動産が売れた場合はキャピタルゲインも追加で配当しています。
たとえば、インカムゲイン型として想定利回り4.5％のワンルームマンションの案件があったのですが、途中でマンションが売れてしまい、年利換算7.5％になって終了したという案件もあります。COZUCHIではこういったこともあり、すべての案件にわくわく感を持って投資ができるサービスだと考えています。
―配当ポリシーで追加配当があるとのことでしたが、他社のサービスでは利益が出たとしても追加の配当がないということでしょうか？
入澤：そうですね。クラウドファンディングで不動産を購入するといっても、投資家から資金を集めて、事業者が購入するということなので、他社の感覚としては「投資家からお金を借ります」というイメージで使われていることが多いのかなと思ったりします。
ですので、他社の場合は、たとえば年利6％の案件だと、投資家から資金を集めて物件を購入・運用しますけど、配当は上限の6％になるというのが一般的になっています。COZUCHIでは選び抜いた物件に投資家とプロである事業者が一緒に投資しているんだという意識が非常に強いです。なので利益が出たらそれを分け合っているという考えです。
また、COZUCHIのサービスはいつでも換金可能という点も他社にはない強みだと感じています。基本的に不動産投資型のクラウドファンディングでは、流動性が低く投資期間中にやめられないことが多く、その点がほかの株などの投資商品と比較して弱みになります。COZUCHIでは手数料を3～5.5％ほどいただく形になりますが、一般的な投資商品のようにいつでも好きなタイミングでやめられて換金が可能なため、安心してはじめていただけたらと思っています。
―かなり投資家に寄り添ったサービスとなっているので、実際にこれからサービスを利用したいと感じている方もいると思うのですが、逆に弱みと考える点はあるのでしょうか？
入澤：やはり業界を見ても、上場企業さんが運営するサービスと比較して事業者リスクという点が弱みと考えています。
先ほど述べたように、実績として高い利回りの案件を提供できるという点は、私どもの不動産の仕入れの強みということが言えます。しかし、会社や組織として考えると、上場しているかどうかということは、投資家の皆様も気にされると思いますのでやはり弱いのかなと感じています。
しかし、その点はしっかりと着実に実績を残していき、皆様が安心して利用できるサービスを目指していきたいと思います。
不動産投資型のクラウドファンディングをはじめるうえでの注意点や知っておきたいこと
―これから不動産投資型のクラウドファンディングをはじめようと考えている方が注意しなければいけない点や、知っておいたほうがよいことなどがあれば教えてください。
入澤：不動産投資型のクラウドファンディングは、基本的にキャピタルゲイン型とインカムゲイン型という2つの商品設計パターンがあるのですが、事業者によってはそれをまとめて「利回り○○％」と記載しているケースがあります。
ただ、キャピタルゲイン型というのは、売れなければ配当されないというのが前提としてあるので、その点は注意して見たほうがいいと思います。現状、COZUCHIの場合はキャピタルゲイン型の商品が売れなかったことがないのですが、配当ができない可能性もあるので、不確定要素が含んでいるということは覚えておいてほしい点ですね。
また、キャピタルゲイン型というのは不確定要素を含みながら、「どのように売却するのか」ということが一番重要な投資判断のポイントになると思います。ですので、ご自身で商品の詳細を読んでみて、売却のストーリーがしっかり記載されているか、不明な点はないのかということを確認して、投資の判断をしてもらうのがいいのかなと思います。
ただ、不動産というのは、ある種手堅い投資商品でもあるので、どの事業者がよい悪いというよりは、商品となる不動産が本質的には重要になりますね。
―キャピタルゲイン型が不確定要素を含んでいるということですが、不確定要素をできるだけ取り除くために、COZUCHIとしておこなっていることがあれば教えてください。
入澤：どの事業者であっても投資商品の紹介ページがあると思うのですが、COZUCHIではその紹介ページを徹底して情報を開示しようという努力をしています。
私どもは不動産のプロとして物件を選定しています。そのため、プロ目線で「割安で仕入られたのであればその理由であったり、売却先としてはどのような理由でどういった方々に売却可能なのかであったり」ということを開示するように心がけているので、読んでもらえば「なるほど」と理解していただけるかなと思います。
―はじめて利用する方が投資商品の紹介ページを見るうえで、この点は確認したほうがよいという点があったりするのでしょうか？
入澤：不動産投資型のクラウドファンディングの商品というのは、各社で比較するときに利回りと運用期間、あと劣後割合というのがあります。
劣後割合というのは、不動産クラウドファンディングで活用されている運用主体となる匿名組合に事業者が出資している割合のことを言います。分かりやすく言い換えると、運用対象となる物件の取得のために事業者がどの程度自己資金を投下しているかという割合です。
逆に投資家の皆様に出資いただく部分は優先出資と言います。不動産特定共同事業法で採用されている「匿名組合」という方式特有の優先劣後方式という仕組みです。
たとえば、物件価格が10億円の物件があって、投資家の皆様への募集金額を9億円とすると、残りの1億円は事業者である私どもが出資しています。この場合、劣後割合は10％(10億のうち1億円なので)になります。これがなにかというと、もしも物件価値が下がったときは事業者から先に損をするので、1億円までの下落であれば投資家の元本にはまったく影響を与えず守る仕組みになっています。
ですので、これは個人的な意見ですが、たとえば半年の運用期間のファンドがあったとして、劣後割合が50％とかあったとしたら、損をする可能性はかなり低い商品だと思います。物件価格が半年間で50％より下がるかということを考えてもらえば、そこだけでも投資の判断ができたりします。
スケールアップを目指してCOZUCHIへリニューアル
―WARASHIBE(わらしべ)からCOZUCHIにリニューアルしたと思うのですが、リニューアルした理由を教えてください。
入澤：スケールアップを目的としたものになります。ブランディングに注力し、心機一転してスタートしようということで、サービス名を一新してサイトデザインも変更しました。
WARASHIBEはイメージカラーに黒と黄色を使っていて、お金のリターンにかなり強いイメージがあったのかなということがありました。COZUCHIでももちろん投資商品としては変わらず、しっかりとお金のリターンをまず第一に考えておりますが、お金以外のリターンも組み合わせていければと考えています。
たとえば、古いけどおしゃれでかっこいい建築物みたいなものをもっと残せるような商品であったり、SDGsに絡んだ商品であったりなど、お金以外にもリターンを提供できるサービスを目指すためにリニューアルしたという経緯があります。
―今後は社会貢献を踏まえたような投資商品も出していきたいということでしょうか？
入澤：社会貢献に振り切るということではないですが、そういうことも含んだ商品を提供していきたいと考えています。
たとえば、直近では相模原の山を投資対象とした案件があります。普通に考えたら山なんてヤバいだろと思いますが、最近はリニアモーターカーの話題を聞きますよね。
リニアモーターカーは駅同士を直進で結ぶために8割がトンネルになるのですが、このトンネルを掘るのにたくさんの土(残土)がでるんですよ。残土は適当に捨てることができないので、捨てる場所が必要になります。
そこで、遡ること2014年に購入していた相模原の山が残土を捨てる場所として提供できると考えたのがこの案件になります。この山は元々採石場として掘られていたので、山なのにたくさんの穴が空いています。
本来、採石場として利用した山は、所有者が責任を持って森林に復元させなければいけないというルールがあるのですが、当時の所有者が倒産してしまったため、それも難しいという状況でした。
そんな状況の山をリニアモーターカー事業に提供しトンネル工事で出た残土を山の穴に埋めることで、残土の受け入れ地として収入を得ることができています。この案件は投資家に配当としてお金をリターンするだけでなく、最終的には放置された旧採石場を森林として復元するという環境保全や社会貢献にもつながると考えています。
直接金融によって安定した優良案件を誰もが持てる世界観を目指したい
―今後、COZUCHIとして目指していきたい世界観というのがあれば教えてください。
入澤：不動産は、本来長期的に安定している投資商品であると思うので、これまでのCOZUCHIのようにリターンの大きな案件も取り扱っていきますけども、一方で投資家が長期的にちょっと預けておけばコツコツお金が貯まるという商品もいつかは提供していきたいと考えています。
スケール感でというと、たとえば丸ビルのようなイメージです。丸ビルのような不動産って超大手企業のデベロッパーがいて、それを支えるメガバンクのような金融機関ががっちりついていて成り立っている。超一等地の超高層ビルってめちゃくちゃ安定している優良な不動産ですけど個人の投資家が関わる余地ってまずないんですよ。
今までの不動産投資は、基本的に全部このようなことが言えて、優良案件には銀行がついていて、不動産投資型のクラウドファンディングのように直接金融のようなことができませんでした。
でも不動産投資型のクラウドファンディングには銀行のロジックでしか不動産の購入ができなかった文化を打開できる力があると考えているので、将来的には丸ビルのような、いわゆるSクラスといわれる物件をたとえば何千人何万人という投資家で持ち合うことができれば、とてもよい世界観だなと感じています。
興味のある方は1度登録を検討してほしい
―最後に記事を読んでくれたユーザーにメッセージをお願いします。
入澤：さまざまな不動産投資型のクラウドファンディングがあるなかで、COZUCHIでは一等地のビルから土地や開発案件まで、幅広いバリュエーションの案件を多数用意しています。各案件にそれぞれのストーリーがあって、読むだけでも面白いと思っていただけるような投資商品もあります。
上限のない配当ポリシーしかり、他社との違いがありますので、興味を持っていただいた方は、ぜひ一度COZUCHIのサイトをご覧いただき、登録してみてほしいと思います。
―本日はお忙しい中ありがとうございました。
LAETOLI株式会社
マーケティング戦略部 チームリーダー
食品や雑貨商品などを扱うライター・編集を経て、マネ会を担当。クレジットカードのポイント還元や特典だけでなく、各カード会社の戦略やマーケティングにも興味あり。普段使っているクレジットカードはJALカードで、実家への帰省の際には、貯めたマイルを特典航空券に交換している。ヤフオクやヤフーショッピングで買い物をする際には、ヤフーカードも使用。体を動かすことが好きで、定期的にジムで筋トレ。機会あれば、山へハイキングに出かけ、帰りの温泉を楽しむ。