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中古マンションが人気の理由やメリット、選び方についてあなぶきホームライフに聞いてみた

中古マンションが人気の理由やメリット、選び方についてあなぶきホームライフに聞いてみた

人生のなかでも大きな買い物のひとつになるのが、家です。家の購入といわれると、新築の戸建てや新築マンションをイメージする方も多いと思いますが、近年は中古マンションを選ぶ方が増えてきているのをご存じでしょうか?

また、中古マンションを選ぶにしても、選ぶ基準や購入の際に見ておくべきポイントがわからないという方もいると思います。

そこで、今回は中古マンションを購入する方が増えている理由や選ぶメリット、選ぶときに確認しておきたいポイントなどについて、「あなぶきホームライフ 住まいの情報館 オンライン館」の館長である中野 誠司さんにお話しを伺いました。

お客様に安心・安全の不動産を提供する「あなぶきホームライフ」

―本日はよろしくお願いします。まず、あなぶきホームライフはどういったことをしている会社なのでしょうか?

中野:あなぶきホームライフは、新築の一戸建ての分譲はおこなっておりませんが、新築・中古戸建ての仲介から新築マンションの分譲、中古マンションの仲介まで取り扱っている会社です。そのほか、リノベーションマンションも扱っております。

お客様が安心して正しい不動産の売買ができるようにお手伝いしたい、という思いをもって日々業務に取り組んでいます。

不動産の売買って、感覚的には何となくわかっても、実際には何をどのようにすればよいのか、よくわからない人が多いと思います。

また、そのわからないという不安を解消するために来店したり、現場で聞いたりするのもハードルが高いと感じており、そこのハードルをできるだけ低くできればと考えています。

―なぜ、不動産売買のハードルが高いとお考えなのでしょうか?

中野:普段から不動産に関係していると、そういった認識がないのですが、お客様のなかには不動産業界のお店に行くこと自体が怖い、と感じる方も少なくないようです。

不動産は大きな買い物ですので、気楽に何回もお店に行ったことがある方は少ないと思います。また、たくさんの人が出入はしないので、来店自体に抵抗がある方も多いと思います。

―たしかに、不動産は一生に一度あるかないかの大きな買い物になるので、不動産会社に行く機会は多くはないかもしれないですね。

中野:大きな買い物になればなるほど、自分のプライバシーも含めて相手に伝えないと相談が難しいと思います。表面的には友人に相談することはできても、自分の所得や家族の状況などまで伝えて、相談に乗ってもらうというのは難しいのではないでしょうか。

そういった意味では、友人にも頼れないし、先ほど述べたように来店してプロにも聞きにくいといったことで、悩んでいる方もいると思います。

不動産の購入は大きな買い物になるため、失敗してほしくはありませんので、我々が実施しているセミナーを通じて少しでもお客様の役に立ちたいですね。

近年は新築マンションより中古マンションの取引が増加

―マンションの購入を考える方が増えてきていると思うのですが、最近は新築と中古では、どちらの人気が高いのでしょうか?

中野:昨年から中古マンションの取引がとても多くなっています。とくに2021年の3月は、過去30年の統計を見ても一番取引が多い月になっています。

中古マンション成約戸数と単価をあらわしたグラフ

ただ、中古マンションの需要が増えているのに対して、供給が追いついていないという現実もあります。

不動産を売ろうとした場合は、内見や査定のために人を招き入れる機会が多くなるのですが、コロナ禍で人を招き入れることを躊躇する方も多く、中古マンションの在庫がすこし少なくなってきている状況です。

一方、新築のマンションですが、以前に比べて供給戸数が減ってきているのはご存じでしょうか。

たとえば、首都圏の新築マンションの供給戸数を見ると、2007年は61,000戸あったものが2020年には27,000戸になっていて、供給戸数は半分以下になっています。

新築供給と中古成約数をあらわしたグラフ

マンションの購入を検討する多くの方は、利便性の高い駅の近くを希望されます。もちろん、通勤に便利ということもありますが、今は共働きの家庭も増えてきていますよね。

共働きの家庭になれば、時間がとても大切な財産になってきますので、駅の近くの物件が求められているのだと思います。

新築のマンションは供給戸数が減少しているため、このような物件は限られてしまいます。そのため、なかなか取引ができていないという現状があります。

そのような状況で、中古マンションは着実に取引量を伸ばしていて、5年連続で新築のマンションの契約戸数より中古マンションの契約戸数が多いという状況です。

中古マンションの人気の理由は新築同様の性能とカスタマイズのしやすさ

―中古マンションの取引が増えているそうですが、供給戸数以外にも理由があるのでしょうか?

中野:中古マンションの建物自体の質が上がっていることも、理由のひとつだと考えています。

実は、マンションの耐震性や床のコンクリートの厚さといった基本性能は、20数年前からあまり変わっていないため、新築と同じような性能の中古マンションも多くあります。

先ほどお伝えしましたように、中古マンションは供給戸数も多いため、性能は新築とそれほど変わらずに利便性の高い場所を選べると考えれば、中古マンションのほうがよいと感じる方も増えていると思います。

―たしかに、中古マンションでも外観がきれいなものが多いですよね。そう考えると中古マンションでもよいという気はしますね。

中野:そうですね。今はメンテナンスをおこなうという文化が育まれてきましたので、中古マンションであっても、今風とまではいわないですが、劣化がひどい状態ではないものが増えてきています。

また、室内に関してはリフォームリノベーションで新築同様に変えることもできますので、中古マンションの評価が上がったということがあると思います。

築年数が古いものでもリノベーションしたらどのくらい綺麗になるのか、ということがわかれば、安心して購入できるのではないでしょうか。

―リノベーションを前提として、中古マンションを購入する方も増えているのでしょうか?

中野:世間ではよく多様化という言葉を聞きますが、マンションにも多様化が求められる時代に変わってきています。人によって必要なものや好みのデザインなどは違いますので、そこに対してわざわざ新品のものを破棄して変更するとなるともったいないですよね。

今は、中古マンションも新築マンションと基本構造がそれほど変わりませんので、中古マンションを購入して、自分好みにカスタマイズするというスタイルが定着してきたと感じています。

また、リフォームやリノベーションに対して、住宅ローンも寛容になってきました。

以前のリフォームローンといえば返済期間が短く、高金利のイメージがあったと思いますが、今は住宅購入時に住宅ローンの一部としてローンを組めば普通の住宅ローンと同じ金利で組めますので、そう考えるとすごく良くなりましたね。

中古マンションを選ぶメリット

―中古マンションを選ぶメリットについて、お伺いしたいと思います。

中野:中古マンションを選ぶ最大のメリットは、自分の希望する場所に住める可能性が高いという点です。近年は、物件を探す際に場所から決めて、築年数や費用などはあとから調整していくというような方が増えてきているように感じます。

場所によっては、新築マンションの供給戸数が多い場合もありますが、中古マンションと比べるとやはり圧倒的に少ないことがほとんどという感じになります。

そういう意味では、住みたい場所を決めてから物件を選ぶという今のニーズに、中古マンションは合っているのかなと思います。

また、部屋を自分好みにカスタマイズしたいという方も増えてきているので、そのような方にとっては、室内を改装しやすいという点も中古マンションのメリットになると思います。

―近年は物件を選ぶ際に場所から決める方が多いとのことですが、以前とは物件の選び方が変わってきているということでしょうか?

中野:以前といっても、25年前とかになってしまうのですが、新築マンションじゃないと購入しない、という方が多かったですね。

前提として新築があって、つぎに自身の収入の範囲内で購入できるかどうか、環境が自分に合っているかどうか、という流れで物件を探している方が多かったと思います。

近年は逆になっていて、場所に対する意識が高くなったと感じています。たとえば、お子さんがいる家庭であれば保育園の近く、勤務先への通勤が便利な駅の近くなどを選ぶ基準にしている方は多いですね。

中古マンションを選ぶデメリット

―中古マンションならではのデメリットはあるのでしょうか?

中野:今現在でいうと、多くの中古マンションには補償制度がないことです。ですので、国の制度として保険を付けて販売したり、プロに調査してもらって、お墨付きみたいなものをもらった物件に関しては、トラブルが起こっても、保険で修繕費用を賄えたりするといった制度を作ろうとしています。

厳密にいうと制度は作ってあるのですが、制度を実用化するためには物件を売ってくださる方の協力が必要になりますので、その点が今後の課題になっています。

たとえば、物件を売買する際にプロがすべてをチェックするインスペクション(建物状況調査)というのがありますが、まだそれほど浸透していませんので、活用できていないのが現状です。

ただ、中古マンションの共有部分は、管理会社がいろいろとアドバイスをして管理していますので、部屋のなかという限られた場所以外でメンテナンスがされていないことはほぼないです。

そのため、中古マンションは、実際に保険が必要な事故や修繕がほとんどないことから、リスクが低いという点で取引が増えていると思います。


ちなみに、インスペクションでプロがおこなうチェックというのは、ほとんどの部分が目視になります。

たとえば、劣化診断で雨漏りをチェックする場合は、天井や壁を見ながらシミがないかを確認しますし、キッチンや洗面台の水漏れをチェックする場合であれば配管が通っている場所を開けて、シミの有無を確認します。

プロに頼らなくても自身でチェックできることが多いですので、見るべきポイントを把握しておくとある程度のトラブルは未然に解消できると思います。

また、そういうポイントを伝えていくのも、私たちの役割のひとつだと感じています。

中古マンションを選ぶときのチェックポイント

中古マンションのチェック項目表

―自分でチェックできるようになれば、ある程度は安心ですよね。中古マンションを選ぶ際のチェックポイントをおしえてください。

中野:一番はじめに確認することは、その場所に住めるかどうかということだと思います。感覚的なものになってしまいますが、その物件が自分に合っているかということは、一番重要な部分だと感じています。

人によってこだわっている部分が違いますので、まずは「この場所に住みたい」と感じるかどうかです。そのあとで先ほど触れた雨漏りであったり、水漏れであったり、基本的な設備の劣化状態などをチェックしていただきたいと思います。

また、物件を見るときは売り主に気になることを聞いておくと、より失敗が少なくなると思います。たとえば、過去のリフォームの有無何かトラブルを抱えていないかなどといった内容です。

売り主に直接聞けるチャンスはそれほど多くないですので、気になったことを聞きながら住まいを探していただければと思います。

―たしかに、気になることは売り主に直接聞いたほうがよいですよね。ちなみに、一般の人が中古マンションを購入する際に、質問したほうがよい内容はありますか?

中野:先ほど例にあげた、過去のリフォームや住宅トラブルの有無以外ですと、ペットが飼えるのか聞いている方が多いですね。その際、何匹まで飼えるのか、飼えるペットの大きさ、サイズも忘れずに聞いてほしいです。

犬の体長、体高の測り方の説明図

ペットOKというマンションであっても、2匹以上は飼えないという場合がありますし、大きいサイズのペットは飼えないというマンションも多いです。

また、近年は災害も増えてきているので、災害リスクに関しては多くの方が質問する内容になっています。

ただ、基本的にマンションは災害に強いですので、そういう意味でもマンションのニーズが上がっていると思います。

マンションの選び方から売却まであらゆることを学べるセミナー

―セミナーについて詳しく聞かせてください。セミナーで学べることはどのような内容でしょうか?

中野:私どもでは多彩なセミナーを開催しています。マンションの基礎知識を学べる内容や、マンションの選び方、住宅ローンに関するセミナー、不動産売却についてなど、さまざまです。

とくにマンションについては、オールマイティに話しをさせていただいてます。

また、最近は老後のことまで考えてローンを組みたいという方も多くいますので、ファイナンシャルプランナーがローンの組み方を解説・シミュレーションするセミナーなども開催しています。

そのほか、不動産関係ではないのですが、高齢化社会に向けたセミナーも開催しています。こちらのセミナーでは司法書士や税理士の先生を招いて、認知症になった方の資産や相続税などの話もさせていただいてます。

―幅広い内容のセミナーが開催されているのですね。不動産関係という点では、不動産投資のセミナーもあったりするのでしょうか?

中野:不動産投資のセミナーも開催しています。近年は不動産投資を考える若い方が多く、若いころにとりあえず住む家を購入しておいて、老後の資産や年金代わりに持っておきたいと考える方が増えてきています。

そのような方に向けて、不動産投資の基礎知識やこうした考えで家を持っておくのもよいですよといった話をさせていただいてます。

―セミナーを開催するうえで受講者の方に対して、意識していることは何でしょうか?

中野:不動産は大きな買い物になりますので、失敗をしてほしくないというのが大前提としてあります。

マンションの内見などをすると、気持ちが盛り上がってしまい、勢いで購入を決めそうになる方もいますが、これが一番失敗するパターンになります。

もちろん、大きな買い物ですので、気持ちの高揚というものが必要になることもありますが、そんななかでも冷静に判断し、自身に合った物件であったり、最適なローンであったりを選ぶ必要があると考えています。

また、そういったことを後押しできるようなセミナーになればよいと考えて開催しています。

住みたい家を想像しながら家探しを楽しんでほしい

セミナーで話す中野館長の画像

―最後に、この記事を読んでくれている読者の方へメッセージをお願いします。

中野:戸建てやマンションにかかわらず、これから住む家を探すことって楽しい話だと思います。ですので、まずは住みたい家を想像しながら、楽しんで家探しをしてほしいです。

そのなかで、最終的に細かいことを確認して、失敗をしないように家を選んでいただければと思っています。

―本日はお時間をいただき、ありがとうございました!

あなぶきホームライフ株式会社
住まいの情報館 オンライン館
館長

食品や雑貨商品などを扱うライター・編集を経て、マネ会を担当。クレジットカードのポイント還元や特典だけでなく、各カード会社の戦略やマーケティングにも興味あり。普段使っているクレジットカードはJALカードで、実家への帰省の際には、貯めたマイルを特典航空券に交換している。ヤフオクやヤフーショッピングで買い物をする際には、ヤフーカードも使用。体を動かすことが好きで、定期的にジムで筋トレ。機会あれば、山へハイキングに出かけ、帰りの温泉を楽しむ。

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