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リノベーション不動産投資の極意は入居者の満足。リズム株式会社にインタビュー
東京都渋谷区に本社を構える「リズム株式会社」は、東京でのライフスタイルを独自のリノベーションで豊かにする会社です。不動産の売買・賃貸、管理、不動産・資産運用のコンサルティングなどさまざまな事業を展開しています。
今回お話を伺ったのは、不動産投資用物件の販売を行う「REISM（リズム）」事業のご担当者であるマーケティング部の挽地さんと乾さん。
同社が東京の中古ワンルームに絞って投資用物件を仕入れる理由やリノベーションの特徴、入居者とオーナーの満足を高める取り組みについてお伺いしました。
入居者・オーナー・リズムの3者に嬉しいリノベーション不動産投資
―本日はよろしくお願いします。まず御社の事業について教えてください。
挽地さん：当社は「不動産」という資産を通じて人生を豊かにするライフスタイルを提案する会社です。
通常、不動産投資会社では不動産投資マンションを販売し、オーナー様への家賃送金などの賃貸管理までを業務とする会社がほとんどだと思います。
しかし私たちは投資物件を購入されたオーナー様だけではなく、入居者様に対してもしっかりとサービスを行い満足いただくことで、入居者様・オーナー様・リズムの3者それぞれにメリットがある関係性づくりを大切にしています。
「東京の中古ワンルーム」に絞る理由
―不動産投資のメリットと御社の物件選定について教えてください。
挽地さん：不動産投資のメリットは主にローン完済後の年金対策、生命保険代わり、そして節税の3つで、他の投資商品と違うのは「他人資本」でできる点です。銀行からの貸付でマンションを購入し、入居者様からの家賃収入をローン返済に使います。
リズムは「マーケティングカンパニーリズム」と「リノベーションブランドリズム」の2つのポイントで事業を展開しており、マーケティングカンパニーとしては物件の「仕入れ」、リノベーションブランドとしては物件の「仕立て」に力を入れています。
まず物件の仕入れについては、東京の中古ワンルームに狙いを定めています。なぜ東京かというと、この人口減少化社会の中でも、他の都市圏に比べて東京の人口は増え続けているからです。
中古物件を選んでいる理由は、家賃の下がりにくさです。築2年頃までは「新築プレミアム」と呼ばれ、相場よりも高い賃料で貸し出せるのですが、築5年ぐらい過ぎ頃になると、少しずつ家賃が下がっていってしまいます。
築10年頃から下がり幅が緩やかになっていき、築20年を超えるとシングルのほとんどは家賃下落が1％台に落ち着いていく傾向が見られますので、新築物件よりも中古物件への投資をおすすめしています。
―ワンルームに焦点を当てているのはなぜでしょうか？
挽地さん：国土交通省と総務省の調査によると、東京エリアは人口増加に対して空き地率が少なく、新築ワンルームマンションの建設が規制されています。競合となる新築が建ちにくいということは中古ワンルームの価値が下がりにくいということです。当社はワンルームマンションが少ない足立区、葛飾区、江戸川区を除く20区に絞って物件仕入れを行っています。
ビッグデータを活用し、選ばれ続ける物件を見極める
―物件の仕入れ方についても教えてください。
挽地さん：不動産投資成功の極意は「入居者に選ばれる物件に投資する」ことです。
入居者様が物件を決める際に諦めた項目に着目すると、36.8％の方が築年数を諦めています。「多少古くてもいい」と思う方が一定数いるということですね。多くの方は電車の路線や駅、通勤時間を見極めながら物件を決定する傾向にあります。
ただ、販売価格や賃料の決定などの不動産情報はまだ不動産業者が握っており、一般の方にとってはあまり透明性が高くないのが現状です。
そこで、不動産の将来価値を算出するビッグデータを取り扱う「リーウェイズ株式会社」と協業して、このビッグデータを基にした賃料査定を行っています。リーウェイズはリズムの元専務である巻口成憲が立ち上げた会社です。
―ビッグデータによってどのような情報が得られるのでしょうか？
挽地さん：各物件の現在価値がいくらあり、将来どのぐらいの賃料下落があるか、どの程度のリノベーションのパフォーマンスを行うことによって価格・賃料を決定できるかをロジカルに算出しています。
現在、リズムのリノベーション物件は800件あり、リノベーションによって賃料を平均で16％、中には30％以上も上げることができていて、リノベーションをしていない物件でも、他の物件と比較して空室率が0.3ポイント低くなっています。
フルリノベーションで「価値の引き上げ」を目指す
―御社のリノベーションについても特徴を教えてください。
挽地さん：リノベーションの対象となるのはだいたい1981年以降の新耐震基準に適合した、築40年以上の物件です。
リズムのリノベーションは「トータルコストダウンを実現する高品質なリノベーション」です。表層的なリノベーションではなくフルスケルトン、いわゆるフルリノベーションを行っています。
全て解体し給排水管も全て交換して、設備も全て新しく入れ替えます。床下も下地から作り直すことによって、遮音性を高め生活しやすくする点がポイントです。
私たちはリノベーションの品質基準を定め、優良なリノベーション住宅の理解と普及浸透を推進している一般社団法人「リノベーション協議会」にも加盟しています。そして同協議会主催の「第4回リノベーション・オブ・ザ・イヤー」では施工費500万円未満部門で最優秀作品賞を受賞しました。
リノベーション協議会の加入者は実需向けの業者様がほとんどで、収益不動産業者で加入しているのは当社がメインかと思います。当社の全てのリノベーション物件に関してはリノベーション協議会が定める優良リノベーション住宅認定「R1住宅」を採用しており、R1住宅の品質基準をもとにリズム独自のアフターサービスも保証しています。
―リノベーションをする際の素材にもこだわりがあるそうですね。
乾さん：私たちのリノベーション物件は全て無垢材を使用しています。無垢材のぬくもり・肌触りや本物の素材感、経年変化といった魅力を入居者様に楽しんでいただきたいからです。塗装に関しても、UV塗装をすると当然防護性は高まりますが、素材の良さを活かせるオイル塗装でほとんど仕上げています。
無垢材には、張り替えが不要というメリットもあります。通常のフローリングは凹みがあれば貼り替えることになりますが、私たちが使う無垢材においては凹みも味になります。
壁面に関しても全て塗装を行っておりますので、クロスの張り替え不要でタッチアップ（修正塗装）だけで済むのも特徴です。結果的に原状回復費用の削減にも貢献できています。
―築40年以上の物件が対象とのことですが、建物の劣化についてはどのように判断されるのでしょうか？
挽地さん：投資商品としての安心感も持っていただけるよう、室内のリノベーションだけでなく、建物全体のインスペクション（劣化調査）も行っています。過去に漏水がなかったか、外観にひび割れがないかなどを第三者の建築士が調査し、結果は物件調査報告書にまとめ、全てお客様に提供しています。
「住みたい」欲求を育てる豊富なシリーズ展開
―御社のリノベーション物件は、世界のライフスタイルをモチーフにしたシリーズ展開となっています。なぜ個性豊かな部屋を作ることにされたのでしょうか？
挽地さん：私たちのリノベーションにおいては、築年数を20年ほど若返らせるくらいの価値まで引き上げていきたいと考えています。
しかし賃貸業界の問題点として、持ち家に比べて借家は入居者の不満感が強いのが現状です。その背景として、ファミリーマンションは間取りや設備が比較的改善されているのに対し、ワンルームマンションはどの物件でもほとんど同じ間取りで内装の差別化が図れておらず、結果的に価格競争に陥っているという状況があります。
そうなると築年数を追うごとにどんどん賃料が下がっていってしまいますので、リズムでは個性豊かな部屋を多数展開し、他のワンルームの部屋と比べて圧倒的に差別化を図っています。入居者様のニーズをマーケティングによって徹底的に掘り下げ、さまざまな「住みたい」に対応できるのが特徴です。
―シリーズの例をご紹介ください。
挽地さん：たとえば、洗練された都会派や西海岸風の暮らしをコンセプトとした「AMERICAN（アメリカン）」シリーズには、レンガタイルの部屋「Brick（ブリック）」やモダンテイストの「Union（ユニオン）」、カフェのようなおもてなし空間の「iCafe（アイカフェ）」といった部屋があります。
他にも「JAPANESE（ジャパニーズ）」「CONTINENTAL EUROPE（コンチネンタル・ヨーロッパ）」「TROPICAL ISLAND（トロピカル・アイランド）」など、個性あるさまざまなシリーズを展開中です。
これまでに34のシリーズを展開しており、今年（2023年）9月には新シリーズ「KiLT（キルト）」を竣工予定となっています。
―シリーズ化されていると、部屋探しがとても楽しくなりそうです。路線・駅の他に内装の好みでも検討できますね。
挽地さん：「iCafeに住みたい！」など、特定の部屋に魅力を感じた方が、もともと希望されていたエリアとは離れた場所の部屋を成約されることもあります。私たちの入居者様においては「場所にこだわらない」という、これまでの不動産賃貸では全く起こり得なかったことを実現しているのがポイントです。
シリーズ化することによって入居者様のニーズを膨らませ、結果的に立地ではなく「この部屋に住みたい」という欲求を喚起しています。
さらに、新築分譲マンションと大きく差別化するため、私たちは余白を持たせたリノベーションをしています。リノベーションによる作り込み度は70～80％で、あとの20～30％は入居者さんが作ることをブランドコンセプトにしていますので、入居者様の個性が発揮できる部屋であることも特徴です。
―入居者自身でできる部屋作りには、どのような例があるのでしょうか？
挽地さん：余白としているのはキッチン下の収納と、オープンクローゼットです。収納部分を「見せる収納」として作り込んでいただきたいので、入居者様自身で工夫できるようにしてあります。
ご自身でDIYで作った棚をキッチン下に入れる、ピクチャーレールを棚用に使うなど、皆さんさまざまな形で楽しまれていますね。
乾さん：私自身もリズムのリノベーション物件に暮らしていて、インテリアは自分で少しずつ選んでいきました。私の部屋は「Union」という部屋で、作り付けの収納はほとんどなく、収納スペースもやはりオープン収納になっています。
見せる収納を楽しみつつも、隠す収納に関しては自分のお気に入りの収納家具や黒いボックスに統一して置いています。やはり自分色に染め上げていく余白があるのは、リズムのリノベーションの部屋の面白さだと感じているところです。
入居者様の中には「せっかくリズムの部屋に住むからとインテリアにもこだわるうち、本当に気に入って長く使い続けたいものを選ぶようになった」「居心地のいい空間を作るうちに、自分自身もおしゃれになっていった」「人を気軽に招きたい部屋になった」と言ってくださる方もいて、嬉しく思います。
作り付けの物が少ないと当然壊れる物も少ないので、オーナー様にとっても修繕費用が減る点がメリットです。
空室リスクを下げるウェイティング機能
―「ウェイティング機能」についても教えてください。
挽地さん：リズムの全シリーズの部屋が掲載された公式サイトでは入居中の部屋も掲載していて、入居中の方の退去が決まったらお知らせする「ウェイティング機能」を設けています。人気の部屋には50人以上の登録があり、これが空室をつくらない好サイクルを生みだしています。
現在、1万人以上の方に登録をいただいており、1人当たり3件以上登録いただくことが多いので、延べ3万件ほどのウェイティングデータがある状況です。
こうした取り組みにより、退去前に次の方の申し込みがあるケースが4割以上、次の入居者様決定まで他の会社だと30日程度かかるところ、リズムは平均12.6日となっています。
―特定の部屋が空くのを長く待つ方もいらっしゃるんでしょうか？
乾さん：以前入居者パーティーでお会いした方で「6年間待ち続けました！」という喜びの声をいただいたことがあります。ただ全員の方が一つの部屋を待ち続けるわけではなく、いったん他の部屋に住まわれて、気に入った部屋が空いたタイミングで住み替える方もいらっしゃいます。
その部屋に並んでいただきつつ、ウェイティング機能を活用して、似たテイストの部屋や同じシリーズの別の部屋に空きが出た場合に当社からお伝えできるのも、入居者様・オーナー様それぞれにとってメリットですね。
メンテナンス啓蒙は「ロングライフリノベーション」の一環
―部屋のメンテナンスに関する取り組みもされているそうですね。
乾さん：無垢材の経年変化は味わい深くなっていきますが、大きな水じみなどに対して何も手入れをしないと傷んでいく可能性があります。そのため入居者様たちにも部屋を大切にしていただけるよう、部屋や家具を長く使うためのメンテナンスワークショップ、セルフメンテナンス講座などを開催しています。
また、入居者様には部屋の取り扱い説明書「TORISETSU（トリセツ）」もお渡ししています。無垢フローリングやタイル、モルタルなど、素材ごとの特徴やメンテナンス方法、生活上の注意点を記載した冊子です。
メンテナンスは退去のタイミングで当然当社も行うのですが、入居中の方が愛着を持って自らメンテナンスしてくださったお部屋は退去時のクオリティに差が出て、オーナー様にとってもプラスになります。
挽地さん：不動産業界でリノベーション自体は一般的な取り組みになってきましたが、私達はただのリノベーションではなく「ロングライフリノベーション®」を強みとしています。
ロングライフリノベーションは当社が提供する4つの価値「Smart：かしこく豊かに（金銭的な価値）「Up Old：経年良化」「Link：環が生まれる」「Favor：かけがえのない日々」による取り組みです。
特に、情緒的価値である「Link」と「Favor」は入居者様のニーズに応え続けること、メンテナンスの啓蒙などを指しており、常に進化が必要かつ他社には真似できない部分だと考えています。
入居者の満足がオーナーの満足につながる
―その他のご活動についても教えてください。
ご友人を当社に紹介していただいたり、退去時に次のご入居者様に対してメッセージを残していただいたりと、次の入居者を呼び込むエコシステムづくりにも取り組んでいます。入居希望の方にお部屋を案内する際、実際に入居されている方にご案内いただくこともあるんですよ。
また、「理想の暮らし」をテーマとしたオンライン座談会や当社が運営する「リノベーションカフェ」でのコミュニティスクールなども、入居者様の楽しさを生み出すための取り組みです。リズムの部屋に関心がある方が、実際に住んでいる方のお部屋を見学できる「先輩住民のお部屋ツアー」という企画もあります。
入居者様自らが街歩きイベントを企画されたり、オーナー様が参加されたりすることもあります。入居者様、オーナー様、リズムの関係性をより強固にしていくこともリノベーションブランドを育てていく戦略のひとつです。
こうした私たち独自の取り組みをしていること、物件のデザインと品質の両方を担保していることを金融機関からも好評いただいており、結果的により有利な条件でオーナー様に投資をしていただくことができています。
リズムはオーナー様に対して不動産投資マンションを販売している会社ですが、オーナー様の満足は、いかに入居者様の満足度を引き上げられるかにかかっています。入居者様とオーナー様にWin-Winの関係性を築き上げる取り組みをしている点が、リズムのリノベーション不動産の特徴です。
東京暮らしを楽しく豊かに。リズムの部屋から広がる環
―ここまで、リノベーションによる東京中古ワンルームの価値引き上げ、リズムの豊富なシリーズ展開、ロングライフリノベーションについてお伺いしました。御社が大切にされていることを改めて教えてください。
挽地さん：私たちの事業モデルは、ライフプランとライフスタイル、どちらも提供することで入居者様の満足度を引き上げ、オーナー様の投資パフォーマンスに対して効果を発揮していくというものです。
そのため、部屋だけにフォーカスするのではなく、入居者様の「東京暮らし」を楽しく豊かにしていただくことを大切にしています。先ほどご紹介したイベント開催もその一環です。
たとえば、リズムの部屋に暮らし始めてから活動の幅を広げられたアーティストの方がいらっしゃいます。
その方は飲食店とのコラボや展示会をされるようになり、渋谷にあるリズムが運営する「リノベーションカフェ」でもポップアップで出品いただきました。入居者様とこのような関係作りができている点も、リズムの面白いところかと思います。
イベントに参加した方から「私も何か企画したい」と言っていただけることも多いですね。東京暮らしやお部屋作りに関する活動をきっかけに入居者の皆さんがご自身で環を広げる様子を見ていると、「類は友を呼ぶ」 だなと感じます。
新シリーズ「KiLT（キルト）」は、くつろぎと自分磨きの空間を提供
―今後の計画、展望などありましたらお聞かせください。
乾さん：先ほど少しご紹介したように、今年9月にリノベーションシリーズの第35弾「KiLT（キルト）」が竣工されます。「KiLT」は「ゆったりとくつろぎ、自分を磨く」というコンセプトのシリーズで、限られた一人暮らし向けの室内でもゆったりとして大きな鏡がある洗面スペースが設けられています。
また、部屋の一角に「ヌックスペース」というくぼんだ空間とムードある照明を設け、一人用のソファーとテーブルを置いて本を読んだりコーヒーブレイクをしたりと、その方それぞれのくつろぎ時間を楽しんでいただけるようにしています。
部屋全体のテイストとしてはトラディショナルな英国風の雰囲気で、重厚な木壁を使用しています。部屋を造っていく過程の動画を公式サイトで紹介していますので、投資物件をお探しの方もご入居先を検討中の方も、ぜひご覧いただけたら嬉しいです。
―新シリーズも個性的で、かつ入居者の方がどのように自分色に染めていくのか楽しみです。本日は貴重なお話をお聞かせいただき、ありがとうございました！
リズム株式会社
執行役員
リズム株式会社
マーケティング部
気になるけど、なかなか話しづらい。けどとても大事な「お金」のこと。 日々の生活の中の身近な節約術から、ちょっと難しい金融知識まで、知ってて得する、為になるお金の情報を更新していきます。