PR
不動産投資で継続的に収入を得よう！始めるべき理由について日本財託に聞いてみた
仮想通貨や株式投資など資産運用にはさまざまな種類がありますが、なかでも不動産投資を活用した資産運用は、投資の定番ともいえます。
不動産投資により継続的に家賃収入を得ることで、余裕のある生活が送れるでしょう。
とはいえ、不動産投資を始めるなら、まず投資用の物件を購入する必要があります。ある程度の資金が必要になるため、興味はあるものの、失敗が怖くて挑戦できない方も多いのではないでしょうか。
そこで、今回は不動産投資の具体的なメリットやリスクなどについて、賃貸管理会社「株式会社日本財託」の資産コンサルティング部コンサルタント、原田 慎司(はらだ しんじ)さんにお話を伺いました。
年間をとおして98%以上の入居率を誇る「株式会社日本財託」
ー本日はよろしくお願いします。まずは「株式会社日本財託」の概要や提供しているサービスについてお伺いします。
原田 慎司さん(以下、原田)：当社は今年の2021年に創業31年を迎える賃貸管理会社です。実績としては、現時点で約8,600名以上のオーナー様から2万4,000戸以上の管理を頂戴しています。
入居率の高さが強みで、2万4,000戸の管理物件は年間をとおして98%以上の入居率を誇っています。確かな家賃収入を長期的に安定して得ていただきながら、安心した運用をお客様にしていただけるというのが当社の強みですね。
また、物件の販売件数は国内トップクラスです。大体毎月80〜100件程度の物件を新規で仕入れています。販売件数が多い分、良い物件を見つけやすくなっております。
ほかには、生命保険と家族信託のコンサルティングもしています。不動産や生命保険、相続とお金に関する事柄を一括してコンサルティングできるのも日本財託ならではの強みです。
不動産投資の唯一無二のメリット
ー不動産投資の具体的なメリットについて教えてください。
原田：不動産投資の唯一無二のメリットが「他人のお金で投資ができる」点です。
例えば、銀行から2,000万円を借りて都内にマンションを買うとします。その2,000万円を誰が返すかっていうと、オーナー様ではないんですよね。入居者の家賃収入で返していくことになります。つまり、他の人のお金で投資ができるんです。こういった点はほかの投資商材にない、不動産投資の唯一の醍醐味です。
あとは、生命保険の役割を果たしてくれることです。例えば、35年ローンを組んで返していく場合は、その間生命保険と同じ役割を持ってくれるんですよね。仮に不動産を買ってからすぐに労働不可になったり、重病を患ったりしたときは、その時点でローンが全額なくなります。
ほかには、節税対策もできます。不動産投資では管理費や固定資産税などが経費として引かれますが、収入から経費を差し引くとマイナスになりますよね。そのマイナスになった金額を、給与所得から差し引くことができます。
給与所得から天引きされた源泉徴収が、確定申告をすると戻ってくるんですよね。結果的に所得が下がる分住民税も安くなるので、月々の手取りが増えます。
また、相続対策ができる面もあり、例えば自分の祖父がキャッシュで10億円を持っているとします。その資産を相続する場合、キャッシュだと10億円に対して相続税がかかってしまうんですよね。
しかし、その10億円を不動産に変えることによって、相続税の課税対象額を3割くらいまで下げることができるんですよ。結果的に税金を少なくできるので、身内に資産家がいる方にとっては大きなメリットになるかと思います。
ちなみに生命保険や節税対策は、不動産投資を始めるとついてくる要素の1つではありますが、やはり私たちは商品性に自信を持ってご提案をしています。そのため、他の人のお金で投資できる点が一番のメリットとして感じてもらえると思います。
ー続いて、不動産投資のリスクについてお伺いします。
原田：不動産投資のリスクは、空室、家賃の下落、資産価値の目減り、地震、修繕や設備コストの5つです。
一番のリスクが空室です。入居者がいなかったらローンの返済は自分でしなきゃいけないですよね。なので、不動産は入居者が退去したときに、1ヶ月以内に新しい入居者が決まる場所の住居のみを販売しております。
2つ目のリスクが家賃の下落ですね。例えば、自分の買った物件が空室のまま3ヶ月、4ヶ月しても入居者が入ってこないような場合は、賃料を少し下げますよね。これで生まれるのが家賃の下落です。
不動産投資のリスクというのはある程度繋がっていて、空室が多い物件を選んでしまうと、家賃も下がって、資産価値も目減りしてしまいます。こういったリスクを最小限に抑えるためにも、空室を防げる場所はどこなのか、それを管理する管理会社はちゃんとしたものなのか、信頼できる会社なのか、といった視点で選ぶことが重要です。
また、地震に対しては新耐震基準の鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶ、修繕コストは修繕費に敷金を充ててくれる会社を選ぶことでリスクヘッジができます。リスクヘッジをしていない会社もありますが、私たちは、リスクの状態やリスクヘッジの内容をご提案させていただいたうえで、不動産投資をすすめるかどうかを見極めています。
空室リスクへの対処や充実したサポート体制が高い入居率を誇る秘訣
ー日本財託が管理する物件は入居率がとても高いですよね。高い入居率はどのようにして実現されているのでしょうか。
原田：一番の前提は良い立地の物件を押さえていることです。今は新型コロナウイルスの影響で東京から離れている方もいますが、そのような状況でも、7万人以上の若者が東京に転入しています。
このような単身者の学生やビジネスパーソンがどういった部屋を選ぶかというと、基本的にはワンルームなんですよね。あとは1DKや1LDKも単身者に需要があります。当社ではそういった物件を押さえつつ、さらに駅から近い物件を押さえています。
また、当社は5,000社以上の仲介会社と業務提携しています。例えば、空室がでたときは、その瞬間に5,000社以上の仲介会社に空室物件の情報が一斉に配信される仕組みです。ある程度場所が良かったら、訪問しなくてもどんどん申込みが入りますね。
ーどんなエリアでも空室はすぐ埋まるのでしょうか？
原田：もちろん、エリアによっては苦戦することもあります。例えば、昨年は新型コロナウイルスの影響で、IT企業が多い地域のオフィスの空室が目立っていました。
そういった物件に対しては、「賃貸営業部」という賃貸の空室を埋める専門の営業担当が対処しています。空室が長引きそうな物件を年中訪問して、オーナー様には見えないところで空室を埋めるための取り組みをしています。
ー空室を埋めるためにさまざまな取り組みをされているんですね。
原田：そうですね。私も入社する前に色々調べたんですけど、オーナー様には見えないところでここまで努力しているのは日本財託しかなかったです。
また、当社では2万4,000戸の物件を管理しているのですが、新しく仕入れる物件でもある程度の実績とデータを確認できるんですよね。家賃相場や空室が出たときの平均空室日数をデータで出せるので、実績が悪い場合は仕入れるのをやめますし、反対に実績が良い場合はすぐに仕入れてご案内することができます。
なので、空室が出てもすぐに新しい入居者が決まります。
賃貸管理のデータを持っていて、それを仕入れる力もあって、買ってくれるお客様もいる。こういった部分が、当社が高い水準で事業展開をできているところに繋がっているのだと思います。
ーリスク管理体制が整っていると安心ですね。続いて、サポート体制の内容についてお伺いします。
原田：サポート体制としては、家賃の滞納リスクへの対処がありますね。家賃の滞納は当社で管理する2万4,000戸のなかでも10軒あるかないかくらいですが、仮に滞納した場合は当社で立て替えます。保証も手数料0円ですので、当社であれば家賃の滞納リスクはゼロです。
また、当社では空室保証として、購入いただいてから5年間は、仮に入居者が退去して2ヶ月間新しい入居者を募集できなかった場合、3ヶ月目から無料で家賃保証をしています。
なぜ無料で家賃保証ができるかというと、しっかりと入居者を募集できるのでまず使う方がいません。私は約170名のオーナー様とやりとりさせていただいております、家賃保証を使った方は誰もいないです。ただ、あるのとないのだったら、あったほうが安心できますよね。なので無料でお付けしています。
あとは節税対策という面で、確定申告のサポート体制もありますね。確定申告のアドバイスをさせていただいたり、税理士を招いて無料で説明会を開かせていただいたり。物件を購入いただいてから、その後の確定申告まで一括してサポートさせていただいています。
資金ではなく資産を作る重要性が分かるセミナー
ー不動産投資についてのセミナーを開催しているとお伺いしましたが、どういった内容のセミナーなのでしょうか？
原田：簡潔にいうと、セミナーでは「家賃収入を得ましょう」といった話をしています。例えば、「老後2,000万円問題」ってありましたよね。2,000万円をキャッシュで作ってもいいんですが、僕のセミナーでは「2,000万円をキャッシュで作っても意味がないですよ」ということをお伝えしています。
というのも、2,000万円って使ったら無くなるじゃないですか。でも2,000万円のマンションを持って賃料を10万円に設定した場合、毎月10万円の家賃が入ってくるんですよ。その10万円は翌月も入ってくるので、使ってもなくなりません。つまり、「資金ではなく資産を作りましょう」という話をしていますね。
ー資産運用の基本的な考え方も学べるんですね。
原田：そうですね。資産運用には株や仮想通貨など色々ありますが、唯一毎月安定した収入が見込めるのが東京の中古ワンルームマンションなんですよ。
最初の30分では「なぜ東京なのか」「なぜ中古のワンルームなのか」といった話をさせていただいて、そのあとは仮に不動産を持ったときにどう運用できるのかを、僕のお客様の事例と合わせてお伝えさせていただいています。
不動産投資を始めるときは良い会社や担当者を見極めることが大切
ー投資の初心者の場合、不動産投資はどうやって始めていけばいいのでしょうか？
原田：不動産投資の始め方としてまず1つ挙げられるのが、自分で徹底的に調べるという方法です。「なぜこの物件がいいのか」というのを徹底的に調べてから買うっていうやり方ですね。
ただ、社会人の方って忙しいと思います。自分で調べるのも限界があるので、信頼できる担当者を見つけることが大切です。不動産会社の担当者に全部教えてもらって、信頼できると思ったら始めてみてはいかがでしょうか。不動産会社の担当者が信用できないなら、ご自身で調べて納得できてから買うのもいいかもしれません。
とはいえ、自分で調べるのは難しいです。投資を本業にしている方なら自分でできるかもしれませんが、大体の方ができません。なので、信頼できる担当者や会社に任せる。自分の浅はかな知識よりも、プロがいうことを信頼して投資したほうが負ける可能性も少ないですよね。ですから、良い会社や担当者を見極める目が重要だと思います。
ーどうしたら信頼できる担当者の方を見つけられるでしょうか？
原田：不動産投資をやっている方に聞くのが良いと思います。不動産会社の販売員は、不動産投資をやっていない方が実は多いです。実際に不動産投資を経験している方になら実体験としてのリスクも聞けるので、投資家兼販売員から買ったほうが良いです。
あとは知人の紹介や評判ですね。不動産投資をやっている方が身近にいれば、その担当を紹介してもらったり、会社の評判を聞いて情報収集したり。会社の評判については、2〜3社くらい比べれば問題ないかと思います。
不動産投資は現状に満足していない状況を打破する方法の1つ
ー不動産投資を始めた方を見て感じていることはありますか？
原田：不動産投資は、自分の人生に満足していない方が始めている印象があります。というのも、満足していたら行動しません。大きな決断や挑戦をするときは、何かしらの不安や現状に満足できないポイントがあるときだと思いますが、会社員のなかではそういった現状を打破する方法の1つが不動産投資だと思っています。
とくに「同期は年収1,000万円だけど自分は不動産投資で3,000万円を得る」といったように、より上を目指している方が多いです。例えば、年収1,000万円の会社員が現状に満足していたら、不動産投資なんてやらないですよね。しかし、反対にいうと、ここでいくら頑張っても年収1,000万円止まりです。
会社員で年収1,000万円でも高いと思いますが、経営者や起業家からすると月でその金額を稼いでいる方もたくさんいますよね。なのでもっと上を見ている方は、自分の信用を使ってプラスアルファを得るために不動産投資をしている方が多いです。
ー自分の信用力を使ってお金を稼げるのは魅力ですね。
原田：ただ、信用力があるからといってできるわけではないんですよ。例えば、僕のお客様で年収3,000万円以上ある方がいるんですが、健康状態が悪くてローンが組めないんですよね。
なので、一概に信用力があればいいとはいえません。不動産投資は信用力と健康状態、そして勤めている会社の業績が良いときが始めどきですね。不動産投資を始める方の多くはその状況を見極めたうえで始めているので、優秀だと思います。
不動産投資への挑戦を人生を加速させるきっかけにしてほしい
ー最後にこの記事を読んでくれている読者の方にメッセージをお願いします。
原田：私は、不動産投資は無理をしてまでやるものだとは思っていません。じゃあなぜやるのかっていうと、自分にメリットがあるからというだけです。例えば、60歳を迎えたときに年金がゼロだったと仮定して、その状況で毎月30万円の家賃収入があったらどうでしょうか。この話にメリットを感じるなら、始めたほうが良いと思います。
もちろんリスクはあるので、メリットを感じない方は始める必要はありません。しかし、信用力や時間などを最大限に有効活用して不動産投資を始めれば、将来的に不労収入を得るチャンスを掴めるんですよ。ですから、ちょっとでも良いなと思ったら、挑戦することをおすすめします。
それができれば、人生において独立や起業、転職といった大きな決断をする機会があったときに、活力になります。そのときはすでに「自分の人生をより良くするための一歩を踏み出す」という経験ができているので、また良いものに乗れるんですよね。不動産投資への挑戦が、人生を加速させるきっかけになれば良いなと思います。
ー本日はお時間をいただき、ありがとうございました！
日本財託 資産コンサルティング部コンサルタント
小学生の頃からサッカーを始め、Jリーグクラブの横浜F・マリノスジュニアユースに所属し、全国大会優勝を2度・日本大会準優勝を経験。プロを本気で目指すが、大学で自分の限界を知り、サッカーに代わるものを必死で探した結果、2017年に日本財託に入社。これまで170名以上の不動産投資家を輩出。月1回の不動産投資家の会を開催するなど、20代、30代を中心に絶大な信頼を集める。自身でも24歳から都内に2戸の不動産を所有し、黒字経営を継続中。今年中には3戸目を購入予定。2030年までに1,000名の不動産投資家を輩出することを目標に、お客様のあらゆる課題の解決に全力を注ぐ。
2019年に株式会社サイバーエージェントに入社。 クレジットカード、キャッシュレス、カードローンの記事作成を担当。 愛用クレジットカードは楽天ゴールドカードでネットショッピングでは楽天市場を利用するようにしている。楽天ペイ、楽天Edyも使っており、楽天のダイヤモンド会員を維持している。最近はスマホを楽天モバイルに変えるか悩んでいる。 ヤフーカードやPayPay、Kyashなども利用しており、お得にポイントを貯めることが趣味。