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リストインターナショナルリアルティ株式会社に聞いてみた！海外不動産投資のメリットとは
「海外不動産に投資する」ときくと、どのような印象を持つでしょうか？ 「興味はあるけれど、よくわからないので手が出せない」、または「資金に十分余裕ができたらいずれそのうち」などと一般には考えられているのかもしれません。
実は、適切なエージェントを選べば海外不動産投資は決して高いハードルではありません。それに国内の投資に比べてそこまで大きな費用も不要です。したがって、若いうちから海外不動産投資を行えばそれだけアドバンテージを得られます。
そこで、今回は国内外で不動産事業を展開するリストインターナショナルリアルティ株式会社の担当者様に、主に東南アジアの不動産投資についてお話を伺いました。
東南アジアの不動産取引に強みをもつリストインターナショナルリアルティ株式会社
―本日はよろしくお願いします。まずは、御社について教えていただけますか。
弊社は1991年5月10日に創業いたしました。当初不動産仲介から事業を開始し、戸建てやマンションの開発・分譲をおこなってきました。
そこから2010年に、世界最大級のオークションハウスである「サザビーズ」を起源とした、不動産仲介ブランド「サザビーズ インターナショナル リアルティ®」の国内独占営業権を取得しております。
現在は神奈川県に6支店と関内の本社ビル、東京都に蒲田、町田、銀座の3支店と田町の東京本部、国内では合わせて11拠点で運営しています。
―では次に、事業内容について紹介いただけますか。
グループ会社としては持株会社リストの下に、リストインターナショナルリアルティ、リストアセットマネジメント、リストデベロップメント、リストホームズ、リストプロパティーズの5社があり、グループは計6社です。
リストインターナショナルリアルティでは不動産の仲介業を行っており、リストアセットマネジメントでは、アセットマネジメントや、コンサルティング業に従事しています。
またリストデベロップメントにおいてはマンション開発やその仕入れ、収益不動産売買なども行っています。
さらにリストホームズでは戸建ての建設事業や開発・分譲事業を手掛けており、リストプロパティーズの業務は資産管理・運用や小売電気事業・ガス取次事業です。
その中で今回のテーマである海外不動産投資を扱っているのは、リストインターナショナルリアルティの仲介業になります。
実は、10年ほど前からハワイの不動産投資に力を入れており、高級コンドミニアムや戸建ての販売を行ってきました。
その後、オフィスを構えるタイ・フィリピン・香港・シンガポールといった東南アジアの不動産取引にもより一層注力するため、2022年の1月にアジアチームを設けました。
海外不動産（東南アジア）への投資の特徴とは
―では次に、不動産投資におけるアウトバウンド・インバウンドそれぞれの動向や情勢について教えてください。
私たちのチームはアウトバウンド中心ですので、まずはアウトバウンドから説明させていただきます。
2018年ころから、日本人の方が東南アジアの不動産を購入に注目しはじめたと感じています。
今、東南アジア不動産を取り扱う会社は、2016、2017年ごろからビジネスに参入した企業がほとんどだと思います。
では、なぜ今東南アジアの不動産投資が人気になっているのかというと、第一に東南アジアの高い成長率が挙げられます。爆発的に成長しているマーケットといってもいいでしょう。
日本の平均年齢は今48歳くらいといわれており、これは世界で2番目に高い数値です。したがって、新しく投資をしたいと思った場合、将来性を考えて海外、特に成長期待の大きい東南アジアに目を向けていきたいと考える方が多いです。
また、東南アジアの不動産は日本と比較して価格が安いという点も挙げられるでしょう。新興国の不動産を日本の一等地、東京都港区などと比較した場合、三分の一くらいで購入できるマーケットということになります。
さらに、日本から地理的に近いという点も挙げられます。例えば、フィリピンであれば東京の羽田から5時間くらいで行けて、時差も1～2時間。何かあった時にもすぐに帰ってこられるという利便性があります。
次にインバウンドについてですが、一般的な話にはなりますが日本の不動産を購入する海外の投資家は増えているようです。
理由は3つあって、まずは日本の銀行の金利の安さです。これは世界的にみても低金利ですので、賃料収入の利回りと銀行から借り支払う利子の差であるイールドギャップが広いことが人気の理由となっています。
また、現在の円安という要素も拍車をかけています。
さらに、これは制度上の問題ですが、外国人は誰でも日本の土地や所有権が取得できるという点もあるでしょう。中国のような共産圏であれば、土地は自分のものになりません。しかし日本の不動産であれば、土地が所有権で手に入るので魅力的なのではないでしょうか。
―アウトバウンドの情勢についてもう少し深くお伺いしたいのですが、今アジア圏の中で注目度の高い国を一つ挙げるとすればどこになりますでしょうか。
フィリピンになるでしょう。
日本は現在先進国といわれていて、日本の高度成長期は大体1970年代でバブルの絶頂を1990年とします。そうした時に 1970 年ぐらいにいるのがちょうど今のフィリピンです。
つまり現在、高度成長期にいるため爆発的に人口も増えると考えられます。経済が大きくなりますし、それにつれて不動産価格も上がるという状況が起こっています。
それに比べると、タイは日本の1990年くらいの状況です。一回上がりきって、少子高齢化になりかけているといえるでしょう。
またカンボジアなどは、日本でいうとまだ高度成長前の1950年くらいの状況です。そういうところに投資をするのはリスクが大きいというのが弊社の感覚です。
ですから、今投資するのにちょうどいいのがフィリピンだという風にとらえています。
―フィリピンの中でも、地方や都市による差はあるのでしょうか？
やはり場所によりけりだとは思います。例えば、首都圏といわれるマニラは投資が過熱していて、その需要に対する供給としてコンドミニアムなどが多く建設されているエリアです。
一方、投資だけでなく実需といわれる自分自身で利用する、住みやすいエリアもあります。例えばセブ島などですと、東京から沖縄へ行くのとあまり変わらない移動時間です。フィリピンのセブ島でゆっくり過ごして帰ってくるという人もいます。
または日本の寒い時期だけそうした場所で過ごして、温かくなったら戻るという二拠点生活にも適しているでしょう。
―二拠点生活は憧れですね。御社の他社との違いや強みとしているところを教えてください。
弊社の強みとしてはまず、フィリピン以外にも経験のあるスタッフがいます。他の国の状況も説明したうえでお客様のニーズにあった国やエリアの不動産を紹介できる、という点があるでしょう。
また、海外取引になると全て英語での対応になります。英語の堪能なお客様であれば問題ありませんが、そうでない場合弊社が翻訳をして契約書にサインをいただくという形になります。
弊社が紹介している物件の中にはプレビルドという完成がこれからという不動産がございます。プレビルドを購入するメリットとしては、価格が完成物件よりも安いということです。ただし、その分「完成しない」という未完成リスクも伴います。このリスクを取っていただけるのであれば、非常に大きな価格メリットになります。
プレビルドの案件購入の場合、長いものだと完成まで3~4年かかるわけですが、その間の工事の進捗、支払いの分割までを間に立ってサポートし、引き渡しの際に瑕疵があった場合も対応いたしますので、お客様は海外企業とのやり取りが不要です。
完成後に賃貸に出す場合の賃貸管理、最後の売却まで一貫してサポートできるのも弊社の強みです。
また他社との違いと考えているのは、サザビーズというブランド力です。オークションサービスのサザビーズというブランドは知っている人も多いと思います。
そしてサザビーズのネットワークを通じて、他では入手できないような情報を得て物件を紹介したり売却を依頼したり、ということが可能です。
海外不動産投資をはじめるにはエージェント選びが大切
―海外不動産投資の始め方やアドバイスがあれば、教えてください。
まず勘違いされがちなのですが、東南アジアの不動産は日本と比較して利回りがいいマーケットだと思われることが多いです。実際には、賃貸物件の利回りは東京とそれほど変わらなくなってきています。
むしろ、マーケットの特性を考えた場合、高い経済成長に伴う不動産価格の上昇の方が狙いやすい、と認識した方がいいでしょう。
もちろん利回りが全く狙えないというわけではありませんが、10%、20%の利回りという世界ではありません。国の成長に期待して投資をするマーケットとなります。
そして、重要なのがエージェント選びです。しっかりとしたエージェントをいかに選ぶかが大事だといわれています。信頼できるエージェントであれば良い物件を紹介してくれますし、建築が完成しなかったというリスクも逓減
しやすくなります。また購入後のサポートもあるでしょう。
―しっかりとした、信頼できるエージェントはどのようにして見つければいいでしょうか？
やはり会社の規模が重要ではないかと思います。現地にしっかりと拠点を置いて、スタッフのサポートが充実しているエージェントが信頼できるでしょう。
そして日本に拠点があり、ライセンスを取得して、日本の不動産の実績があるようなエージェントを選べば詐欺にあうようなこともありません。
海外不動産投資というと、ハイリスクハイリターンであるとみられがちです。ただし、エリア、デベロッパー、エージェント、この3つをおさえておけばリスクはぐっと低くすることができます。
そして、リターンに関してはきっちりと得られることになります。ここが海外不動産投資ならではの特徴ではないでしょうか？
参考までに、弊社で海外不動産投資を始める際の手順を紹介いたします。海外不動産投資に興味のある方へは、まずは個別でカウンセリング。その際、マーケット全体の説明をいたします。
カウンセリングの際には、まず海外不動産を持つ目的をお聞きします。そしてその目的に応じて投資する国や物件を紹介いたします。したがって、お客様への対応は個別のオーダーメイドという形です。
―海外不動産投資を始めるためには、どのくらいの資産や借り入れが必要でしょうか？
基本、借り入れは難しいです。借り入れの手段としては日本国内で借りるか、現地で借りるかの二択になると思います。
実は日本国内の銀行で海外不動産購入するための住宅ローンを出している銀行というのは、基本的にはありません。現地の銀行からの借り入れはありますが、おすすめはしていません。金利が高いからです。 金利年6%とか、融資期間が10年とかになってしまいます。
ですから、弊社で購入する場合、基本キャッシュということになるでしょう。ただし、プレビルドの場合には完成までの期間で分割して支払うことができます。コンパクトな物件だと、1,000万円くらいの金額を月3～4万円で支払う、というイメージです。
―最後に、読者へのメッセージがあればお願いします。
海外不動産への投資や資産運用と聞くと、少しハードルが高く感じる方も多いかもしれません。
弊社では随時、オンラインセミナーや個別相談会を実施しております。海外不動産投資の基礎知識からアジア各国の情勢や特徴まで、丁寧にご説明させていただきます。
ご興味をお持ちいただけた方は、ぜひお問合せください。
―本日は、どうもありがとうございました。
リストインターナショナルリアルティ株式会社
アジアチーム
リストインターナショナルリアルティ株式会社
アジアチーム