住宅ローン審査を初めて受ける人必見！審査内容から落ちる理由まで完全ガイド！

マイホーム購入に向けて住宅ローンを使いたいけれども、審査が不安という方もいるでしょう。ローン審査に通らず、希望の物件を購入できないのは困りますよね。

住宅ローンの審査に通るためには、金融機関のチェックしているポイントを事前に把握し、対策することが重要です。

そこでこの記事では、住宅ローン審査の内容や流れをわかりやすく解説しています。審査に落ちてしまった人の特徴や、よくある質問もまとめているので、これから住宅ローン審査に挑む人に役立つ内容となっています。

初心者にもわかりやすく説明しているので、これからマイホームを買おうとしている方は必見です。

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住宅ローン審査の流れを知ろう

まずはじめに、住宅ローン審査のおおまかな流れを知っておきましょう。住宅ローンの審査は、不動産の売買契約を結ぶ前の「事前審査」と契約後におこなう「本審査」の2回にわけておこなわれます。

住宅ローンは、家の売買契約をしてからでないと申し込むことができません。しかし、ローンが借りれるかわからないうちに契約を結ぶのは、借り手も売り手も不安が残りますよね。

そこで、契約の前に住宅ローンに通りそうか簡単に確認します。これが事前審査です。審査は3〜4日で完了し、これに通ると正式に家の売買契約を結べます。

売買契約を結ぶと、次に改めて本審査があります。本審査にかかる期間は2〜3週間ほどです。事前審査とはまったく別におこなうため、事前審査に受かっても本審査に通るとは限りません。

本審査まで通れば、晴れてローン契約が締結されます。

なお、住宅を買うときには「ローン特約」が盛り込まれているか確認しましょう。ローン特約は、万が一本審査に落ちたときに契約を白紙解除できるものです。

これがないと、住宅ローン本審査に落ちたときに違約金を支払わなければならなかったり、手付金が返ってこなかったりします。必ず、ローン特約を確認してから売買契約を結びましょう。

住宅ローンの審査の内容

住宅ローンの審査では、融資を受けた金額を全額返済できるかという点を見られています。

住宅ローンは、カードローンなどの他の融資に比べて返済期間が長いのが特徴です。そのため、今の年収や資産状況だけではなく、将来も返し続けられるのかという観点でも審査されます。

それでは、具体的に金融機関が重視しているポイントを見ていきましょう。

住宅ローンの審査で重視されるポイント

金融機関が住宅ローンの審査で重視しているのはどのようなポイントなのでしょうか？

国土交通省住民局がおこなった調査から、9割以上の金融機関がチェックするポイントをまとめました。

返済が可能そうかという金銭面に加え、健康状態や営業エリアなど幅広い項目がチェックされていることがわかります。

ここからは2回の審査で見られるポイントと、審査に通るためのコツを更に詳しく見ていきましょう。

事前審査の内容と準備するもの

まずは、事前審査に着いて詳しく見ていきましょう。審査の内容や必要書類にくわえ、通るためのコツも紹介します。

事前審査の内容と確認されるポイント

事前審査では、基本的に返済能力があるかどうかを確認されます。借入額が収入に対して多すぎないか、物件を購入するのに無理はないかをチェックして、途中で返済が滞らないか見るのが目的です。

そのため、過去に信用情報に傷がある人を除き、収入と借入金額のバランスがチェックされます。また、返済できないまま退職して収入がなくなることを懸念し、年齢や勤続年数も確認対象です。

事前審査に必要な書類

融資先によって多少変わりますが、事前審査での提出書類はおおむね以下のとおりです。

自営業や個人事業主の場合は、提出書類が増えます。また、事業が安定していることを示すために、直近3期ほどの書類を求められることが多いでしょう。

書類に不備や不足があると審査期間が伸びるので、提出前に指定されたものが揃っているかしっかり確認することをおすすめします。

事前審査に落ちないためにできることは？

それでは、事前審査で落ちないためにはどのような対策をすればよいのでしょうか。

事前審査で落ちる理由は、返済能力がないとみなされるからです。まず、現在すでに借り入れがある場合は、できる限り返済してしまうことをおすすめします。

その上で、審査に通りやすくするには下記が有効です。

融資金額を少なくするほど審査に通りやすくなるため、頭金が多いほど有利です。購入する物件の2割程度準備しておくとよいでしょう。

さらに、ペアローンや親子リレーを検討するのもよいですね。

ペアローンは夫婦共有名義にして、それぞれが住宅ローンの契約をする方法です。夫婦で協力して返済をすすめれば、収入を合算してローン審査を受けられるので審査に有利になります。

一方、親子リレーはその名の通り、親子二世代で返済するローンです。収入が少なく一人で完済できない場合や、すでに高齢で年齢的に完済が難しい場合はこちらも有効な手段になります。

本審査の内容と準備するもの

次に、住宅ローンの本審査について詳しく確認しましょう。本審査では提出書類も増え、より細かい項目をチェックされるためしっかりと準備が必要です。

事前審査とは基準も異なるため、こちらもしっかり把握しておいてくださいね。

本審査の内容と確認されるポイントは？

本審査では個人の信用情報や借入金額の妥当性のほか、健康状態や購入予定の物件まで細かく確認されます。

事前審査と本審査で提出した書類の内容が異なっていると審査落ちの原因になるため、気をつけましょう。

特に事前審査の後に借入をおこなった場合は、借入金額の総額が変わってくるので審査落ちの原因になる可能性があります。本審査では改めて内容を見られるため、できれば審査に影響を与える行為は避けましょう。

また、購入予定の物件価値についてもより細かく審査が入ります。住宅ローンの返済が滞った場合はその物件を売却することになるため、チェックが細かくなるのです。もし不動産の評価額が事前審査より低かった場合は、これが原因で本審査に落ちることもあります。

本審査に必要な書類

金融機関により多少異なりますが、本審査に必要な書類は以下のとおりです。

事前審査に比べて書類の数が増えるため、抜けがないように注意しましょう。書類によってはコピー不可で原本が必要になるため、こちらも事前に問い合わせて不備がないようにしてくださいね。

本審査に落ちないためにできることは？

本審査に落ちてしまう原因として、事前審査と内容が変わってしまったことが考えられます。書類不備、もしくは借り入れ状況が変化したことで落とされてしまうケースは少なくありません。

信用情報の確認を本審査でおこなう金融機関もあるため、過去の事故がここで明らかになり審査落ちするケースもあります。また、団信への加入を必須としているローンならば、本審査で健康状態を確認されて落ちることも考えられるでしょう。

これらのリスクを避けるには下記の準備をしておきましょう。

内容不備でおちないためには、事前審査の書類を並べて違いがないように記載するとよいです。新たな借入などで内容が変化する場合は、先に金額を確認して返済負担率を確認しておきましょう。

信用情報はCICなどの機関に申請すれば、インターネットや郵送で開示することが可能です。手数料を支払えばすぐ申請できるので、気になる方は事前にチェックすることをおすすめします。

健康状態が理由で落ちそうな場合は、ローンを選ぶ的に留意しましょう。団信への加入義務がないローンならば、健康状態チェックもありません。

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住宅ローン審査に落ちてしまった人の共通点とは？

住宅ローン審査に通るために、今まで審査落ちしてしまった人の共通点を確認しましょう。事前にポイントを把握しておけば、悪い評価を受けないための対策も可能です。

具体的には、以下のような方が審査に落ちています。

さらに具体的に紹介していくので、当てはまるものがないか確認してみてくださいね。

今までの支払状況に問題がある

今までの支払状況に難がある場合は、審査に落ちてしまいます。過去に未払いがあったり、支払いの遅延があったりする場合は要注意です。

具体的には下記に当てはまる場合、審査に落ちる可能性が高くなります。

そのほか、クレジットカードの保有枚数が多すぎる場合も注意が必要です。使っていないカードは解約して、枚数を減らしておきましょう。

税金の未払いや、他にローンを組んでいてすでに借り入れをしている方は、住宅ローンを申し込む前に精算しておくこともおすすめします。

ローンの返済が難しいとみなされている

過去の支払いに問題はなくても、今後の返済に懸念がある場合は審査に落ちることもあります。懸念があるとみなされるのは下記のようなケースです。

まず、返済負担率が高すぎると審査に通りません。返済負担率とは、年収に占めるローン返済額の割合で35%以下が基準となります。

返済負担率は低いほどよいので、可能なかぎり頭金を用意して借入金額を下げるとよいでしょう。場合によっては、購入する住居の予算を下げることも検討してください。

しかし、返済負担率を下げるために毎年の返済額を少なくしすぎるのも考えものです。完済時の年齢もチェックポイントの一つになっているため、無理のない計画をたてましょう。

また、健康状態に難がある方も審査落ちの可能性があります。糖尿病や高血圧の場合は要注意です。このような場合は、フラット35を利用することで審査に通ることがあります。

勤続している勤務体系の評価が低い

本人の状態に問題はなくても、仕事に関する部分の評価で住宅ローン審査が不利になることもあります。下記の条件に当てはまると、収入が不安定という評価を受けがちです。

住宅ローンの審査では勤続年数をチェックしているところもあります。もし年数が短い場合は、ネット銀行系の住宅ローンを選びましょう。勤続年数を審査項目にしていないところもあるので通りやすくなります。

個人事業主で事業年数が短い方はフラット35を利用するのがおすすめです。フラット35は職業属性が審査結果にほとんど影響しないので、金融機関の住宅ローンに落ちた方でも申し込める可能性があります。

家族の状況が影響している

実は、住宅ローンの審査で見られているのは本人だけではありません。家族の状況が審査に影響することもあるのです。

以下の条件に当てはまる場合は、審査落ちの可能性があります。

再婚をしたばかりだと慰謝料や養育費を払っていて返済が滞る懸念があるため不利になることもあります。

なお、金融機関に離婚がバレてしまうのは源泉徴収票が原因です。扶養家族の欄に子供や前妻の名前が書いてありわかってしまうので、源泉徴収票に出なくなってしまってから申し込めば問題ありません。

夫婦の場合、妻の名前だけで申し込みをするのは避けたほうがよいです。夫側の信用に傷があるのか、収入がないのかといった疑問を金融機関が持ってしまいます。

可能ならば夫婦連名、妻の名前だけで申し込みたい場合は夫を連帯保証人につけると、住宅ローン審査に通りやすくなります。

物件の評価が低い

物件の担保価値が低いと、もし返済不能になった場合に家を売却することができないため審査に通りにくくなります。中古物件や、敷地が特殊である場合は価値が低く査定されやすいので注意が必要です。

担保価値が見合わなかった場合は、融資金額を下げると審査に通りやすくなります。

そのほか、小さすぎるなど、銀行の融資基準を満たしていない物件ではそもそも住宅ローンを利用できません。新築の場合、該当するケースは少ないのですが、事前に確認しておいてくださいね。

住宅ローン審査に関するQ&A

ここでは、住宅ローン審査にまつわるよくある質問をまとめました。気になる点がある方はぜひ確認しましょう。

フラット35ってなに？

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している住宅ローンです。フラット35には以下の特徴があります。

メリットがある反面、変動金利より利率が高めに設定されているというデメリットもあります。

人によりおすすめできるかは異なるので、民間ローンと比較して選ぶと良いでしょう。

過去にクレジットカードを延滞したけど住宅ローン審査に通る？

5年以内の延滞は記録が残ってしまっているため、不利になる可能性が高いです。

延滞してしまったことがある方も1回だけであれば、配慮してもらえることもあるので申し込んでみても良いでしょう。ただし、複数回繰り返している場合は事故とみなされて審査落ちになる可能性が高いです。

自動車のローンなどほかにもローンを抱えているが審査に影響はない？

今回申し込む住宅ローンだけでなく、総額が審査対象になります。そのため、可能ならば繰り上げ返済をおこない、ローンの金額を減らしたほうが審査に通る可能性は高まります。

クレジットカードを多く持っているが住宅ローン審査に影響はある？

キャッシング枠の総額が大きいと審査に影響する可能性があります。使っていないカードにキャッシング機能がついている場合は、あらかじめ解約しておいたほうがよいでしょう。

また、クレジットカードの解約を条件に審査に通ることもあります。審査後に手続きをするくらいならば、リスクを減らすためにも事前に絞り込みをしておくことをおすすめします。

自営業の審査は不利になる？

所得が安定していれば問題ありません。ただし、基準は会社員よりやや厳しめになることが多いです。事業が3期連続で黒字にならなければ住宅ローンが組めない点に注意が必要になります。

なお、自営業の場合はフラット35のほうが使いやすいことも多いです。ぜひ比較して、住宅ローンを選んでみてください。

団信ってなに？引っかかったらどうしたらいい？

団信とは「団体信用生命保険」の略称で、ローンの返済中に契約者が死亡したときに、保険会社が債務を払ってくれる生命保険を指します。

民間の住宅ローンを組む場合は団信の加入が必須となっていることも多いです。契約者に万が一の事があったときに、保険会社がローン残高を支払ってくれるので家族を守るのにも役立ちます。

団信に入るのに必要なのは健康調査だけなので、健康状態に問題なければ落ちることはありません。

なお、団信の健康調査で申告しなければいけないのは3年以内の病状に限ります。その前に病気をしていた場合は記載義務がないので、健康状態が回復して時間がたてば、問題なく加入できます。

住宅ローンを申請したあとにやっぱり取り消したくなったが可能？

住宅ローン自体には、キャンセル料はかかりません。ただし、住宅の売買契約をキャンセルすると違約金や仲介手数料が発生することもあるので注意が必要です。

状況により住宅ローン複数社に申し込む方もいますが、審査結果を見てから本契約を結ぶところ以外をキャンセルすれば問題ありません。キャンセルする場合は金融機関に連絡を入れるようにしましょう。

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住宅ローン審査まとめ

この記事では、住宅ローンの審査の流れや見られるポイント、よくある疑問点を解説してきました。

住宅ローン審査に通るためには、返済に問題がない状況だと金融機関が納得できるようなプランをたてることが大切です。月々の返済金額や返済年数を見直せば審査に通りやすくなるだけでなく、将来的に返済に困らずにすみますよね。

ぜひ資金面も含む事前準備をしっかりとして、納得のいく住居が契約できるようにしてくださいね。

執筆者

原 千明

早稲田大学創造理工学研究科の修士課程にて経営工学の知見を深めたあと、メーカーでの技術職を経験。その後、フリーライターに転身して独立。金融・ビジネス・転職系を中心に幅広い分野で執筆。編集・ディレクター業もしています。マネ会ではライターとして、クレジットカードの記事を担当。難しい特典や仕組みを、噛み砕いてわかりやすくお届けするのが得意です。海外フリーランスとして一年の半分以上を国外で過ごしているため、「エポスカード」の海外旅行保険がかかせません。

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